I- Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Geçerlilik
Koşulları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda kira sözleşmeleri, üç farklı
kısım halinde ele alınmış olup birinci kısımda Kira Sözleşmesine İlişkin
‘’Genel Hükümler’’ (TBK m.299-378), ikinci kısımda ‘’Konut ve Çatılı İşyeri
Kiraları’’ (TBK m.339-356) ve üçüncü kısımda ise ‘’Ürün Kirası’’ (TBK m.
357-378) düzenlenmiştir.
6098 sayılı Kanun’un 299. maddesinde kira sözleşmesi, kiraya
verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan
yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan
kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmelerine uygulanacak hükümler,
kiralananın cinsine göre farklılık göstermekte olup bu çalışmada ikinci kısımda
düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşme koşulları ele
alınacaktır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin kurulması için herhangi
bir şekil şartı aranmamakla birlikte, tarafların bu yönde iradelerinin
bulunması ve sözleşmenin temel unsurlarında mutabakat sağlanmış olması sözleşmenin
kurulması için yeterlidir. Ancak akdin yazılı şekilde düzenlenmesi olası bir
uyuşmazlıkta delil ikamesi açısından önem arz etmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralama hükümlerinin geçici kullanıma
tahsis edilmiş taşınmaz kiralarında uygulanamayacağını belirtmekle birlikte, konut
ve çatılı işyeri kira hükümlerinin uygulanabilmesi için kira sözleşmesinin en
az 6 aylık kira dönemini kapsaması şartı bulunmaktadır. Uygulamada genellikle
kira sözleşmelerinin 1 yıllık kira dönemleri ile kurulduğu görülmektedir.
Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli yapılabilmektedir.
Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek
kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir
süre için yapılmış sayılır.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla
sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı
işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona
ermesi TBK’nın 347. maddesinde;
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı,
belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce
bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış
sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona
erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi
izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak
koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” hükmü
ile düzenlenmiştir.
Bu halde belirli süreli kira sözleşmelerinde, yeniden akdedilmiş bir
kira sözleşmesi olmasa dahi, sürenin sona ermesi ile sözleşme kendiliğinden
hükümsüz hale gelmeyeceğinden tarafların akdin sona erdiğine dair bildirimde
bulunmaları ve hatta bu yöndeki iradelerinin de uyuşması gerekmektedir. Aksi
halde kira sözleşmesinin aynı şekil ve şartlarda devam edeceği anılan kanun
maddesi ile hüküm altına alınmıştır.
Belirsiz
süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın
başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle
sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının
kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona
erdirebilir.
II- Yenilenen Kira Döneminde Kira Bedelinin
Tespiti
Yenilenen kira dönemi kavramı, yukarıda yer verilen 6098 sayılı
Kanun’un 347. maddesinde “her uzama yılı” ibaresinin karşılığı olup bu kavram
öğretide ve Yüksek Mahkeme kararlarında da kabul edilmiştir. (2)
6098 sayılı TBK’nın 343. Maddesinde; “Kira
sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik
yapılamaz.” hükmü getirilerek konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinin,
yenilenen kira dönemleri için, kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişikliğe
gidilemeyeceği hüküm altına alınmış ve kiracının korunması amaçlanmıştır. İşbu
hüküm nispi emredici olup kiracı aleyhine yapılacak olan diğer değişiklikler batıldır.
(3)
Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi ise 6098
sayılı Kanun’un 344. maddesinde düzenlenmiştir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde
uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici
fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek
koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira
sözleşmelerinde de uygulanır.”
Kanunun lafzından anlaşılacağı üzere yenilenen kira sözleşmelerinde
kira bedeline, bir önceki kira dönemindeki on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasının
üstünde bir artış yapılamayacaktır.
Günümüz ekonomik koşullarında değişen hayat standartları ve yüksek
enflasyon sebebiyle, kiraya veren tarafından kira bedeli için on iki aylık tüketici
fiyat endeksi ortalamasının çok üstünde artış talep edildiği bilinmektedir. Bu
durumdan kaynaklı kira bedeli uyuşmazlıklarına geçici bir çözüm oluşturabilmek
için yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelindeki yasal artış oranında
geçici bir madde ile değişikliğe gidilmiştir.
11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan ve
yürürlüğe giren ‘’Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik
Yapılmasına Dair Kanun’’un 4. maddesiyle aşağıdaki geçici madde 6098 sayılı
Kanun’a eklenmiştir:
“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu
maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri
arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin
anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini
geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat
endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin
altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha
uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde
yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344
üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar
bakımından da uygulanır.”
Yukarıda yer verilen ve 6098 sayılı Kanun’a eklenen Geçici Madde 1
ile kira bedeline bir önceki kira dönemi bedelinin %25’inden fazla artış
yapılamayacağı, bu madde kapsamının 11.06.2022 ve 01.07.2023 tarihleri arasında
yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabileceği açıkça hüküm altına alınmıştır.
Madde hükmü yalnızca konut konulu kira sözleşmelerinde geçerli
olup işyeri kiralarında yasal artış oranı halen tüketici fiyat endeksi esas
alınarak belirlenmektedir.
Diğer taraftan, kira bedelinin dava yoluyla tespit edilmesi
halinde kira bedelinin hâkim tarafından ne şekilde 6098 sayılı Kanun’un 344.
maddesinde düzenlenmiştir:
“Taraflarca bu konuda
bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat
endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla
hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre
belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp
yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra
yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni
kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat
endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu
ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde
belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira
bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak
kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini
Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira
bedelinde değişiklik yapılamaz. “
Madde hükmünde kira bedelinin yargı yoluyla yeniden belirlenebilmesi için kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli veya 5 yılın sonunda yenilenen bir sözleşme olması şartı bulunmaktadır. Yine madde hükmünde kira bedeli belirlenirken kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin kıstas alınacağı belirtilmişken Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararlarında kira sözleşmesinin süresine bağlı olarak hakkaniyet indiriminin yapıldığı görülmektedir. Şöyle ki;
Yargıtay 3.
Hukuk Dairesi’nin 2017/8272 E., 2019/5399 K. sayılı ve 13.06.2019 Tarihli
kararında;
“…..Bu durumda Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar ışığında hak ve nesafete göre 01.04.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, net mi brüt mü olduğu belirtilmeden ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.” (4)
İzmir Bölge
Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 2019/287 E., 2020/831 K. sayılı ve
23.06.2020 tarihli kararında;
“18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı İBK kararında belirtildiği
gibi; Hak ve nesafete göre kira bedeli tesbit edilirken, öncelikle tarafların
tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örneği dosyaya
alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek
görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu
yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç
tarihi, kira süreleri vb) kira parasına etki eden tüm nitelikleri
karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı
somut gerekçelerle açıklanmalı,dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi
halinde getirebileceği kira parası belirlenerek hak ve nesafete uygun kira parası
tesbit edilmelidir. Yine, kira parası tesbit edilirken, en son ödenen aylık
kira bedeline ÜFE endeksi uygulanarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak
şekilde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, kiracının eski kiracı olduğu da
gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılmalıdır.” (5)
İstanbul
Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’nin 2017/444 E., 2017/448 K. sayılı ve
22.03.2017 tarihli kararında;
“Taşınmazın tespiti istenilen dönemde boş olarak brüt ne
kadara kiralanabileceği belirlendikten sonra da "kiracılık süresi
dikkate alınarak" mahkemece resen hakkaniyet indirimi yapılması
gerekirken, deliller toplanmadan ve değerlendirilmeden yazılı olduğu şekilde
karar verilmiş olması nedeniyle incelenen mahkeme kararının yerinde olmadığı,
istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/6 maddesi gereğince istinaf
başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.” (6)
Kurulan
hükümlerde de açıkça görüleceği üzere, kiracının eski kiracı olması gözetilerek
hak ve nefaset ölçütleriyle hakkaniyet indiriminin yapılmaması, bu yönde
kurulan yerel mahkeme kararlarının bozulmasına sebebiyet vermektedir.
Tüm bu hususların yanında Kira sözleşmesi esasen irade
serbestisine dayalı bir sözleşme olduğundan taraflar kira bedelini serbestçe
belirleyebilirler. Bu sebeple kira bedeline ilişkin yukarıda açıkladığımız
hükümlerin taraflarca aksinin kararlaştırabilmesi her zaman mümkündür.
III- Yargıtay Kararları Işığında Yenilenen
Kira Dönemlerinde Tarafların Talep Hakları
Yenilenen kira döneminde kira bedelinin nasıl belirleneceğini
hususu yukarıda detaylıca ele alınmıştır. 6098 sayılı Kanun’un ilgili hükümleri
ve yüksek mahkeme kararları açık olmakla birlikte, kiracının ve kiraya verenin
taleplerine uygulanabilirliği farklılık gösterdiğinden ayrı bir başlık altında değerlendirilmiştir.
Kira bedeline ilişkin alacakların 5 yıllık zamanaşımına tabi
olduğundan, kiracı veya kiraya veren ayrımı olmaksızın taraflar, talep
tarihinden geriye dönük 5 yıllık alacaklarını dava konusu edemezler. Bu hususta,
yenilenen kira döneminde kiraya verenin talep hakkı ve kiracının talep hakkı
olmak üzere ikili bir ayrıma gidilecektir.
3.1. Kiracının Talep Hakkı
Yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranının önceki kira
döneminin on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalaması veya sözleşmesel
oranda arttırılabileceğini, taraflarca bu hükmün aksinin
kararlaştırılabileceğini belirtmiştik. Ancak uygulamada kira döneminin
yenilenmesi sözlü şekilde yapıldığından taraflar arasında yasal veya
sözleşmesel artış oranının üstünde kira bedeli belirlenebilmektedir. Bu halde,
kiracının, yasal veya sözleşmesel oranın üstündeki kira artışının iadesini
kiraya verenden isteme hakkı bulunmaktadır. Şöyle ki;
Kira sözleşmelerinde kira bedelini ispat yükü kiraya verende, kira
bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıda bulunmaktadır. Nitekim, Yargıtay 3.
Hukuk Dairesi 2019/3381 E, 2019/9536 K. sayılı ve 02.12.2019 tarihli kararında;
“Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve
aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiraya verene, kiracı
tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya
düşer. “ (7)
Şeklinde hüküm kurulmuştur. Kiracı, kararlaştırılan kira bedelini
ödediğini her türlü delil ile ispat edebilir. Diğer taraftan kira bedelinin
miktarı kiraya veren tarafından ispat edileceğinden kira miktarında uyuşmazlık
olduğuna dair kiracının ödeme yaparken ihtirazı kayıt koyması beklenilmektedir.
Aksi takdirde, zaten anlaşılmış olan miktarın ödenmiş olduğu sonucu kabul
görür.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/16870 E, 2019/8175 K. ve 21.10.2019 tarihli kararında;
“Bölge adliye mahkemesince; kira döneminin
31.12.2015 tarihinde sona ereceği, talep bakımından muacceliyet şartının bu
dönem içinde kalan aylar bakımından değerlendirilmesi gerektiği, yeni
başlayacak olan 01.01.2016 - 31.12.2016 dönemi için henüz muaccel olan bir
alacak söz konusu olmadığı, zira takip talebinde ödenmeyen 2015 Temmuz ay
kirası ile Aralık ay kira bakiyesine dayanıldığı ve muacceliyet koşulu
nedeniyle diğer ayların kira parasının tahsilinin talep edildiği, bu nedenle
muacceliyet koşulu gerçekleşmediğinden bu dönem için müeccel olan kira
parasının talep edilmesinin mümkün olmadığı, takipte 01.01.2016 tarihinde
başlayan dönem için hangi ayların kira parasının ödenmediğinin ve muacceliyet
koşuluna neden olduğunun yazılı olmadığı, 01.01.2016-31.12.2016 dönemi kira
parası muaccel olmadığından bu döneme ilişkin istemin reddi gerekirken,
kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığı gibi aylık kira bedeli sözleşmede
3.300-TL olarak yazılı ise de, davalı kiracı şirket tarafından 2015 yılı
Haziran ayından itibaren ihtirazı kayıt konulmadan sıralı olarak banka hesabına
5.000-TL her ay bazında kira parası ödemesi yapıldığından aylık kira bedelinin
2015 yılı Haziran ayından itibaren 5.000-TL olduğunun kabulü gerektiği,…..” (8)
Denilerek, kiracının yenilenen kira dönemi kira bedeline ilişkin
yasal ve sözleşmesel artış oranının üstünde yaptığı kira ödemelerini talep
edebilmesi ödemelerin ihtirazı kayıtla yapılması şartına bağlanmıştır.
3.2. Kiraya Verenin Talep Hakkı
Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin önceki kira döneminin on iki aylık TÜFE ortalaması ile arttırılabileceğini, taraflarca bu hükmün aksinin kararlaştırılabileceğini belirtmiştik. Ancak uygulamada, kira döneminin yenilenmesi sözlü şekilde yapıldığından taraflar arasında pazarlık yapılarak kira artışının TÜFE oranının altında kaldığı görülebilmektedir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde belirtilen artış oranının ve TÜFE oranının altında kalan kira bedellerinde Kiraya verenin bakiye kısmı talep hakkı korunmuştur. Öyle ki, Kiraya veren, kira bedelindeki TÜFE ve/veya sözleşmesel oran artışına açıkça itiraz etmesi şartı aranmamıştır. Bu hususta iradelerin sözleşme ile kurulduğu kabul edildiğinden kanun veya sözleşme oranın dışındaki bedel arttırımları için Kiraya veren doğrudan ve açıkça bedeli kabul etmedikçe alacak hakkı bakidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4763 E., 2018/13351 K. 26.12.2018 T.
“……. Somut olayda; taraflar arasında
düzenlenen takibe dayanak 01.10.2006 başlangıç tarihli 1 yıl (aksi
bildirilmedikçe uzatmalı) süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda
uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümünde; yıllık
artışların TEFE+%5 şeklinde olacağı belirtilmiştir. Özgür irade ile
kararlaştırılmış olan bu şart geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira
dönemlerinde de geçerliğini sürdürür. Ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun
yürürlüge girdiği 01.07.2012 tarihine kadar sözleşmedeki artış şartı geçerli
olup, taraflar arasında karşı çıkılmayan yazılı bir kira sözleşmesi olup bu
sözleşmede hangi oranda kira parasının artırılacağı açık ve belirgin şekilde
belirtildiğine göre, uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözülmesi
gerekir. Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi
kayıt koymadan alması, kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği
konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez ve davacının artış şartı uyarınca
fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez.” (9)
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/4273 E. , 2017/16360 K.
“İcra takibinde dayanılan ve karara esas
alınan 05.07.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda
taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedelinin
300,00 TL olduğu kararlaştırılmış olup, sözleşmenin özel şartlar 6.maddesi ile
“Kiracı kontrat bitiminde kira bedelini...... Ortalamasına göre veya %8
oranında artırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder” düzenlemesine yer verilerek
kira parasının ne şekilde arttırılacağı kararlaştırılmıştır. ......irade ile
kararlaştırılmış olan bu şart geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira
dönemlerinde de geçerliğini sürdürür. Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen
kira paralarını ihtirazı kayıt koymadan alması, kira parasının davalının
ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez ve
davacının artış şartı uyarınca fark kira alacağını istemesine engel teşkil
etmez.” (10)
Yasal ve sözleşmesel kira artış oranının altında kalan kira
bedeli, yazılı bir sözleşme veya muvafakat olmadıkça kiraya veren tarafından
kabul edilmemiş sayılmaktadır. Sözleşmenin yazılı olması şekil şartı olmayıp
ispat açısından önem arz etmektedir. Bu
durumun nihai olarak 2 sonucu bulunmaktadır;
i) Kiracı, kira bedelinin eksik ödenmesi sebebiyle temerrüde
düşebilir.
Kiracının temerrüdü hükümleri 6098 sayılı Kanun’un 315. Maddesinde
düzenlenmiştir:
“Kiracı, kiralananın tesliminden
sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse,
kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme
durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az
on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre,
kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye
başlar.”
Uygulamada, kiracı aleyhine İcra takibi
başlatarak temerrüt hükümlerinin uygulandığı sıkça görülmektedir.
ii) Kiraya veren geçmişe dönük 5 yıllık kira farkı alacağını
işlemiş faizi ile birlikte talep edebilir ve temerrüt sebebiyle kiracının
taşınmazdan tahliyesini talep edebilir.
Bu durum uygulamada kiralayanın kiracı aleyhine haciz ve tahliye
talepli icra takibi (Örnek no:13) başlatması şeklinde vuku bulur. Kendisine
ödeme emri tebliğ edilen kiracı yasal süresi içinde ödeme emrine itiraz ederek
veya borçlu bulunduğu miktarı İcra Müdürlüğü kasasına depo ederek takibi
durdurabilir. Bu halde, eğer,
alacaklı-kiralayan; ödeme emrinde belirtilen “ödeme süresi” geçmeden icra
mahkemesine hem “itirazın kaldırılması” ve hem de “tahliye”ye karar verilmesi
için başvurmuşsa, alacaklı-kiralayanın “tahliye” istemi reddedilmeli ve
“itirazın kaldırılması” istemi incelenmelidir. Bu durumda,
alacaklı-kiralayanın, ödeme emrindeki “ödeme süresi” dolduktan sonra tekrar
icra mahkemesine “tahliye” için başvurması gerekir. (11)
IV- Sonuç
Kira sözleşmeleri iradi bir sözleşme olup
yenilenen kira dönemlerinde de sözleşmenin aynı şartlarla devam edeceği
beklenilmekle birlikte, yenilenen kira dönemi için kiracı aleyhine kira
bedelinin değiştirilmesi dışında değişiklik yapılamayacağı hükmü getirilmiştir.
6098 sayılı Kanun’da kiracı lehine pek çok düzenleme mevcut olup Türk Borçlar
Kanunu hükümlerinin düzenlenmesinde yatan temel düşüncenin, zayıf durumda
olduğu bir varsayım ile kabul edilen kiracının, kiraya verene karşı korunması
olduğunu söylemek yanlış olmaz. Nihayetinde kiralananı özen ve dikkat
yükümlülüğüne uygun kullanmak, sözleşmeden doğan borçlarını yerine getiren ve
kiralananı kullanmaya devam etmek isteyen kiracının, kiraya veren tarafından
kiralanandan tahliye edilmesi neredeyse imkânsızdır. Zira bir taraftan kiraya
verenin kiracıyı kiralanandan çıkarabilmesi kanunda sınırlı sayı ilkesine göre
sayılan sebeplerin bulunmasına, diğer taraftan da yine Kanunda sayılan şartlara
uyulmasına bağlıdır. Pek tabi kanunda kiracının tahliyesi için sayılan sınırlı
haller arasında kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracının temerrüde düşmesi
de sayılmıştır. (12)
Diğer taraftan kira bedelinin belirlenmesi
açısından kiraya veren taraf daha güçlü konumda bulunmaktadır. Kira bedeli,
yasal ve sözleşmesel artış oranının üstünde kiraya veren lehine belirlenen
bedel ile ödenmekte ise kiracının ihtirazı kayıtla ödeme yapması beklenirken;
yasal ve sözleşmesel artış oranının altında kiracı lehine belirlenen bedel ile
ödenmesinde Kiraya verenin ihtirazı kayıt koyması şartı aranmamıştır. Bu durum kiraya
verenin görece üstün olan mülkiyet hakkına bağlı olarak, açık itirazı olmasa
dahi kira bedelinin kiraya verenin lehine düzenlenmesine imkan tanımıştır.
Ancak, güncel durumda kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nda yasal kira artış
oranı konusunda yapılan son değişikliğin aleyhine olması ve söz konusu geçici
maddenin uygulanması ile mahrum kaldığı kira alacağını işbu imkan dahilinde
suistimal edebilmektedir.
Sonuç olarak, yenilenen kira dönemlerinde
kira bedeli belirlenirken her ne kadar akdi ve yasal olarak artış oranları
belirlenmiş olsa da somut olaylarda söz konusu artış oranlarının doğrudan
uygulanabilmesi pek mümkün olmamaktadır. Kira bedeline ilişkin doğması muhtemel
uyuşmazlıklarının ortadan kaldırabilmek için en sağlıklı yol tarafların
mutabakata vardıkları hususların yazılı şekilde belirlenerek sözleşmenin
yeniden imza edilmesi olacaktır.
Av. Özge Akçan
Kaynakça:
1. Hande Uysal, Kira Bedelinin Tespiti
(İstanbul: İstanbul Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans
Tezi, 2019)
2. Yargıtay 3. H.D., 22.05.2017 T., 2017/3365
E., 2017/7624 K., (Çevrimiçi) http://www.kazanci.com, 20.01.2019; Yargıtay 6.
H.D., 05.10.2015 T., 2017/5518 E., 2015/7890 K., (Çevrimiçi) http://www.kazanci.com
3. Kanık,
Hikmet, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Yetkin Yayınları, Ankara,
2021
4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin
2017/8272 E., 2019/5399 K. sayılı ve 13.06.2019 tarihli kararı
5. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk
Dairesi’nin 2019/287 E., 2020/831 K.
sayılı ve 23.06.2020 tarihli kararı
6. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35.
Hukuk Dairesi’nin 2017/444 E., 2017/448 K. sayılı ve 22.03.2017 tarihli kararı
7. Yargıtay
3. Hukuk Dairesi’nin 2019/3381 E., 2019/9536 K. sayılı ve 02.12.2019 tarihli kararı
8. Yargıtay
3. Hukuk Dairesi’nin 2017/16870 E., 2019/8175 K. sayılı ve 21.10.2019 tarihli
kararı
9. Yargıtay
3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4763 E., 2018/13351 K. sayılı ve 26.12.2018 tarihli
kararı
10. Yargıtay
8. Hukuk Dairesi 2017/4273 E., 2017/16360 K. sayılı kararı
12. Gökyayla, Emre, Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı (TBK. m. 339)
