İnşaat sektöründe her ne kadar son dönemde küçülme yaşansa
da, son 20 yıl içerisindeki büyüme birçok konut projesiyle beraber uyuşmazlığı
da beraberinde getirmiştir.
İnşaat sektöründeki genişlemeyle ve konuta olan taleple
beraber, bu süreçte inşaat firmaları sermayeleriyle; yeterli sermayesi
olmayanlar ise gerek finans kuruluşlarından krediler temin ederek gerekse projeler
tamamlanmadan maketten ya da topraktan konut satışı gerçekleştirip kendilerini
finanse ederek inşaat projelerini gerçekleştirmeye çalışmışlardır.
Kamuoyu nezdinde de bilindiği üzere, maketten satış veya
sat-yap finans modellemesiyle ilerleyen inşaat projelerinde, alıcı henüz
inşaata başlanmamış ya da tamamlanmamış olan inşaat projelerinden daha uygun
fiyatlar karşılığında taşınmaz satın alırken özkaynakları yetersiz olan inşaat
firması bu satışlardan gelir elde ederek projelerini tamamlamaya çalışmaktadır.
Bu modellemeyle finanse edilmeye çalışan inşaat projelerinde ise maliyet
hesabının yapılamaması, projenin tamamlanması için elde edilen gelirlerin
yetersiz kalması veya sair birçok gösterebilecek olumsuz nedenin ortaya çıkması
halinde ise, inşaatların tamamlanamaması ve alıcıların taşınmaz edinmek için
ödediği paraların karşılığını ve iadesini alamaması söz konusudur.
Nitekim bilhassa inşaat firmalarının maketten ya da
topraktan konut satışı gerçekleştirip inşaat projelerinde kendilerini bu
şekilde finanse etmeye çalışmasına sıkça başvurması neticesinde, kanun koyucu 28/11/2013
tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un
dördüncü bölümünde, 40. Madde ve devamı olan maddelerde “Ön Ödemeli Konut
Satışı” başlığı altında ön ödemeli konut satışlarına ilişkin düzenleme
yapılmasına ihtiyaç duymuştur. [1]
6502 sayılı Kanun’un 40. Maddesinde ön ödemeli konut
satışları, “tüketicinin konut amaçlı bir
taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da
bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya
teslim etmeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır.
Düzenlemenin yer aldığı 40. Maddenin gerekçesi ise
incelendiğinde, kanun koyucu düzenlemenin gerekçesini aynen “Piyasada maketten satış veya sat-yap olarak
adlandırılan bu tür sözleşmelerde, henüz ortada bir konut olmadan tüketicilerin
para ödemeye başlaması nedeniyle özel bir koruma ihtiyacı bulunmaktadır.”
olarak ifade etmiştir. [2]
40. Maddenin devamı olan 6502 sayılı Kanun’un dördüncü
bölümündeki 41. Madde incelendiğinde ise, gerekçede belirtilen tüketicilerin
özel bir olarak korunması amacı çerçevesinde, ön ödemeli konut satışının tapu
siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme
şeklinde yapılması zorunlu tutulduğu, aksi hâlde satıcının, sonradan
sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyeceğinin
düzenlendiği görülmektedir.
Her ne kadar kanun koyucu, 6502 sayılı Kanun’un dördüncü
bölümündeki 41. Maddesinde ön ödemeli konut satışı sözleşmeleri bakımından
şekil şartı getirse de, maddenin devamında şekil şartına uyulmadan birçok
sözleşme akdedilebileceğine ihtimal vererek bu şekilde yapılan sözleşmelerin
tüketicilerin aleyhine ileri sürülemeyeceğini düzenlemiştir. Nitekim uygulamada
maketten satış finans modellemesiyle finanse edilen birçok inşaat projesinde,
ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekil şartına uyulmadan adi yazılı
olarak yapılan sözleşmelerle gerçekleştirildiği bilinmektedir.
Nihayetinde sağlıklı bir model olmayan maketten satış yöntemi,
başta inşaat sektöründeki büyümenin yavaşlaması hatta küçülmeye gitmesi,
maliyetlerin hızlı artması, inşaat firmaları ile müteahhitlerin iflaslarının
artması ve birçok sair neden neticesinde sürdürülemez hale gelmiş ve Kanunun
ifade ettiği üzere “özel bir koruma ihtiyacı” olan tüketicilerin, inşaatların
tamamlanamaması nedeniyle, mağduriyetine sebep olmuştur.
Günümüzde 40 bin müteahhidin iflasın eşiğinde olduğu ve
inşaat sektöründe iflas oranı “ürkütücü” olarak ifade edilirken başta
tüketiciler olmak üzere ön ödemeli konut satışlarından dolayı alıcıların
mağduriyetinin artacağı anlaşılmaktadır. [3] [4]
Burada belirtmek gerekir ki, yukarıda anıldığı üzere,
özkaynakları yetersiz olan birçok inşaat firması, maketten satış veya sat-yap
yönteminin yanı sıra konut projelerini finanse edebilmek için finans veya kredi
kuruluşlarından kredi almaya da başvurmuşlardır. Bu yönteme başvuran özkaynağı
olmayan birçok inşaat firması, kredi alma karşılığında, esasen alıcılara,
bilhassa başta tüketicilere satacağı konutlarda kredi verenler lehine ipotekler
tesis etmiştir.
Böylece, haricen, adi yazılı sözleşmeyle konut satın alan
birçok tüketici, konutunun inşaatı tamamlansa dahi, yüklenicinin borcunu
ödememesi nedeniyle, ipotekle beraber taşınmazın lehine tescilini gerçekleştirmiş
ve henüz yeni edindiği taşınmazının cebri icra ile satılması tehdidi ile baş başa
kalmış ve neticesinde bu kapsamdaki uyuşmazlıklar tüketiciler tarafından
tüketici mahkemelerinde yargılama konusu yapılmıştır. Nitekim, İstanbul Bölge
Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, Bakırköy 6. Tüketici Mahkemesinin 2017/839
E., 2019/200 K. sayılı kararını incelediği, 2019/1861 E., 2019/1943 K. sayılı kararında
benzer bir uyuşmazlığı incelemiştir. [5]
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 2019/1861
E., 2019/1943 K. sayılı kararına konu uyuşmazlıkta, tüketici ile yüklenici
arasında 03.05.2010 tarihinde adi yazılı şekilde “Gayrimenkul Satış Vaadi
Sözleşmesi” imzalanmış, tüketici taşınmazın kendisine tapu devri için ödeme
yükümlülüğünü 05.05.2013 tarihinde yerine getirmiş ancak tapu kendisine
devredilmemiş, taşınmaza 06.04.2015 tarihinde yükleniciye kredi veren finans
kuruluşu lehine ipotek tesis edilmiş, tüketici tarafından ipoteğin terkin
edilerek tapunun kaydının iptali ile tapunun lehine tescili talep edilmiş ve
ilk derece mahkemesi davanın kabulüne karar vermiştir.
Kararı inceleyen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk
Dairesi, öncelikle 6502 sayılı Kanun’un 40. Maddesine atıf yaparak davacının
tüketici sıfatına haiz olduğunu ve tüketici ile yüklenici arasında akdedilen
sözleşmenin ön ödemeli konut satışı sözleşmesi olduğunu tespit etmiş ve bu
kapsamda ön ödemeli konut satış sözleşmesine ilişkin genel değerlendirmelerine
yer vermiştir.
Akabinde, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay
IBBGK Kararına yer vererek 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay
IBBGK Kararında belirtilen şartlar sağlandığı takdirde; olayın özelliğine göre,
alıcı ile yüklenici arasında akdedilen sözleşme adi yazılı şekilde akdedilse
dahi, Medeni Kanun’un 2. Maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul
edilebileceği belirtilmiştir. [6]
Bu değerlendirmeleri ve tespitlerinden sonra, İstanbul Bölge
Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, yükleniciye kredi tesis eden ve lehine
ipotek tesis edilen davalı bankanın, ağırlaştırılmış bir sorumluluk karinesine
sahip olduğu, bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi
vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat
alması, müşterinin gelir tespitini yapması gerektiği değerlendirmeleriyle somut
uyuşmazlıkta bankanın kredi tesis ederken ekspertiz raporuyla davacı tarafından
konutun kullanıldığını ve yüklenicinin muhasebe kayıtlarından taşınmazın davacı
tarafından bedelinin ödenerek satın alındığının tespit edebileceği tespit etmiş
ve bankanın araştırma yükümlülüğünü yerine getirmemiş olmakla gerekli dikkat ve
özeni göstermediğinden iyi niyeti olmadığına kanaat getirmiştir.
Nihayetinde, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk
Dairesi “dava konusu taşınmaz gibi
yüklenicilerin kat mülkiyetine geçmek üzere yaptıkları bu tür daireleri maket
halinde bile satışa arz ettikleri inşaat şirketlerinin bu çalışma tarzını
benimsedikleri yaygın ve bilinen bir durum olup davalı bankanın inşaat
şirketinin bu tarz satışları olabileceğini öngörüp araştırmasını buna göre
yapması kendisinden beklenen özeni göstermesi gerekirken yüzeysel bir araştırma
ile bu miktar bir kredi tesisi iyi niyetli olduğunu ispata yeterli
görülmemiştir” gerekçesiyle Bakırköy 6. Tüketici Mahkemesinin ipoteğin
terkiniyle beraber tapunun tüketici lehine tesciline ilişkin 2017/839 E.,
2019/200 K. kararını hukuka uygun bulmuştur.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin
2019/1861 E., 2019/1943 K. sayılı kararının davalı banka tarafından temyiz
edilmesi neticesinde, uyuşmazlığı 2021/1487 Esas sayılı dosyasından inceleyen
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/3996 Karar sayılı, 16.12.2021 tarihli kararıyla
Bölge Adliye Mahkemesinin kararını usul ve yasaya uygun bularak oybirliğiyle
onamıştır. [7]
Av. Sezer Emre
Kaynakça:
1. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
2. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun
tasarısı ve gerekçeli metni https://www2.tbmm.gov.tr/d24/1/1-0787.pdf
3. https://www.bloomberght.com/insaat-sektorunde-sirketlerin-iflas-orani-urkutucu-2276489Şirketler
5. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin
2019/1861 E., 2019/1943 K. sayılı kararı
6. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay
IBBGK Kararı
7. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/1487 Esas, 2021/3996
Karar sayılı, 16.12.2021 tarihli kararı