Yüklenici ve zanaatkârlarca yapının inşasında ortaya konulan emek ve malzeme kendiliğinden taşınmaz mülkiyetinin kapsamına dâhil olduğundan taşınmazın değerinin artmasına sebep olmakta, değeri artan inşa edilmiş yapının mülkiyeti ise “üst alta tabidir” ilkesi gereği arazinin mülkiyetine dâhil edilmektedir. Taşınmazın değerinin artmasını sağlayan bu yüklenici ve zanaatkârlar ise inşa faaliyeti sırasında ortaya koydukları emek ve malzemenin karşılığını ancak inşa tamamen bittikten sonra alabilmektedirler.
Bu noktada inşaat sektörünün günümüzde artan önemi ve ekonomiye yaptığı önemli katkı göz önünde tutularak, bu yüklenici ve zanaatkârların alacaklarını güvence altına almak ve yapıların taşınmaz mülkiyetinin kapsamına dâhil olması ilkesinin olumsuz etkisinden inşa faaliyeti yapanları korumak maksatlarıyla olarak Medeni Kanunumuzun 893. Maddesi 3. Fıkrası olan; “Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar, kanuni ipotek haklarının tescilini isteyebilirler.” hükmü ve devamı hükümleri uyarınca yapı alacaklısına ipotek hakkı getirilmiş ve inşa faaliyetini yürütmüş olan yüklenici ve zanaatkârlara bir nevi koruma sağlanmaya çalışılmıştır.
Yapı alacaklısına sağlanan bu ipotek hakkı tescille birlikte kurulmaktadır. Ancak hakkın tapuya tescilinden önce malik tarafından başkaları lehine rehin tesis edilmek suretiyle yapı alacaklısının hakkını elde etmesinin kısmen veya tamamen engellenmesinin önüne geçmek amacıyla yapı alacaklısının ipoteğine Medeni Kanunun 897/1’deki “Satış bedeli zanaatkârlar ve yüklenicilerin alacaklarının tamamını karşılamadığı takdirde kalan kısım, ipotek hakkı elde eden önceki sıradaki alacaklıların payına düşen satış bedelinden arsa değeri çıkarıldıktan sonra artan para ile karşılanır. Ancak bu, taşınmaz üzerindeki yüklerin zanaatkârlar ve yüklenicilerin zararına olacağının alacaklılar tarafından bilinebilir olmasına bağlıdır.” ifadesi ile öncelik tanınmıştır.
Konunun daha anlaşılabilir olması için öncelikle yapı alacağı ve yapı alacaklısını tanımlamak gerekmektedir. Yargıtay’ın bir kararında bahsi geçtiği üzere “Yapı alacağı, yalnız emek ile veya hem emek hem malzeme ile yapıya katkıda bulunma nedeniyle doğmuş alacağı; yapı alacaklıları ise, bir yapının inşasında, onarılmasında, genişletilmesi ve değiştirilmesinde eser sözleşmesine bağlı olarak çalışan yüklenicileri, alt yüklenicileri ve zanaatkârları ifade etmektedir.” Kararın devamında Yargıtay yapı alacaklılarını iki gruba ayırmış olup, bunlar; yapı alacaklarından sözleşme ilişkisi yanında kanun gereği de sorumlu tutulan, taşınmaz maliki ile aralarında eser sözleşmesi ilişkisi bulunan ve yapım işini bu ayrı sözleşmeyle yükleniciye karşı taahhüt etmiş yükleniciler ve zanaatkârlar ile taşınmaz maliki ile aralarında doğrudan bir sözleşme ilişkisi bulunmayan alt yüklenici ve zanaatkârlardır. Bu ikinci grup yapı alacaklılarıyla taşınmaz malikinin aralarında doğrudan bir eser sözleşmesi olmadığı halde taşınmaz maliki, alt yüklenicinin yükleniciden olan yapı alacaklarından kanun gereği sorumlu tutularak alt yükleniciye ipotek vermekle yükümlü kılınmıştır. Alt yüklenicinin yükleniciden olan alacağı, yüklenicinin taşınmaz malikinden olan alacağından ayrı ve bağımsız olduğundan alt yüklenicinin yapı ipoteği tescilini talep hakkı da, yüklenicinin yapı ipoteği tescilini talep hakkından ayrı ve bağımsız bir haktır. Taşınmaz maliki, bu kimselere ipotek vermekle yükümlü kılınmıştır. Böylelikle aynı taşınmaz üzerinde iki ayrı kanuni ipotek tesisi mümkündür.
Medeni Kanunun 850 ve devamı maddelerinin taşınmaz rehnine ilişkin genel nitelikte kurallar ihtiva etmeleri sebebiyle işbu kanuni ipotek hakkı hakkında da bu kuralları uygulamak gerekliliği bulunmaktadır. Dolayısıyla diğer taşınmaz rehinlerinde olduğu gibi yapı alacaklısı ipoteğinde de TMK’nın 853. maddesi; “Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.” hükmü gereğince taşınmazın tapuya tescilli olması gerekmektedir.
Yapı alacaklılarının öncelik hakkından yararlanmaları taşınmazın tapuya tescilli olması haricinde de çeşitli koşullara bağlanmıştır. Bunlar, taşınmazın paraya çevrilmesi sonucu elde edilen miktarın, taşınmazın yapı işlerine başlamadan önceki değerini aşmış olmasına rağmen yapı alacaklılarının alacağının kısmen veya tamamen karşılamaya yetmemiş olması ve taşınmaz üzerindeki yüklerin yapı alacaklılarının zararına olacağının diğer alacaklılar tarafından bilinmesidir.
Bu şartlar ve oluşacak uyuşmazlığın tarafları işbu konuya ilişkin kanun maddelerinde açık olmayıp daha önce bahsi geçen Yargıtay kararında “Anılan maddelere göre yapı ipoteğinin yasal koşullarını, bir yapı alacağının mevcut olması, alacağın çekişmeli olmaması, yani alacağın taşınmaz maliki tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması, malik tarafından yeterli güvencenin gösterilmemiş olması, yüklenilen işin tamamlanmasından itibaren en geç 3 ay içinde tescil talebinde bulunulması olarak saymak mümkündür. Davanın kime yöneltileceği konusuna gelince, aleyhine yapı ipoteği tescil edilecek kişi taşınmazın malikidir. Bu nedenle yapı ipoteği tesisine dair davanın taşınmaz malikine yöneltilmesi gerekir. Malik dışındaki davalıların davada taraf sıfatı (pasif husumet ehliyetleri) bulunmamaktadır.” şeklinde ele alınmışlardır.
Bir başka Yargıtay kararında ise; “Yüklenici ipoteğinin geçici şerhi de, tescili de, yüklenici ve taşınmaz maliki arasında anlaşma olmadıkça dava yoluyla istenebilir. Taraflar, yüklenici alacağının miktarında ve gösterilebilecek teminatta anlaşamazlar ise, yüklenici ipoteğinin tescili davasının görülmesi ve verilecek kararın kesinleşmesi sürecinin uzaması ihtimâlini gözeterek geçici şerh davasını açabilirler ve bu davada geçici şerhe karar verilmesi sonucu yapılan geçici şerh, yukarıda açıklandığı üzere yüklenici ipoteğinin mahkemece ya da mal sahibince kabulü hallerinde geçici tescil tarihinden itibaren varlık kazanan ipoteğin kesin tescili, terkin olunacak geçici şerhin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır ve sıra almasını sağlar. Geçici şerh davası, diğer koşullar bakımından yüklenici ipoteğinin tescili davası ile aynı koşulları taşımaktadır (15. HD, 18.02.2008 T. ve 2006/6606 E., 2008/960 K. sayılı kararı).” denilerek ipotek şerhi konulmasına ilişkin uyuşmazlık çözümünün nasıl olacağı gösterilmiştir.
İpotek önceliğinin öngörüldüğü TMK 897. maddesinin gerekçesinde; kural olarak kanunî yapı ipoteğinin daha önce tesis edilmiş olan iradî ipotek haklarına karşı bir önceliği olmadığından ve rehnin paraya çevrilmesi hâlinde satış parasının iradî ve kanunî ipotek hakları arasında sıralarına göre dağıtılacağından bahsedilmekle birlikte; bu şekilde yapılacak dağıtımın sonunda yapı alacaklılarının alacağının tamamını veya bir kısmını tahsil edememeleri durumunda karşılanamayan bu yapı alacağının, ön sıradaki rehinli bir alacaklılara özgülenen satış bedelinden, arsanın (yapısız olarak) değerinin çıkarılmasıyla elde edilecek farktan karşılanacağından bahsedilmektedir.
Ancak belirtmek gerekir ki; gerekçenin devamında bahsedildiği üzere; maddede bir tazminattan söz ediliyorsa da bunun esasen bir tazminat yükümlülüğü değil değer artışının öncelikle yapı alacaklılarına özgülenmesinin söz konusu olduğudur. Örneğin satış parası bir milyar, arsanın yapısız olarak değeri dört yüz milyon lira ise aradaki altı yüz milyon liralık değer artışı farkı, öncelikle bunu yaratan yapı alacaklılarına özgülenecektir.
Fakat böyle bir öncelik hakkının varlığı, önceki sırada bulunan rehinli alacaklıların iyiniyetli olmamaları koşuluna bağlı kılınmıştır. Yani önceden tesis edilmiş olan rehin haklarının sahipleri bu hakların yapı alacaklılarının zararına kurulmuş olduğunu bilmeleri veya durum ve koşullara göre bilmeleri kendilerinden beklenilmelidir.
Ön sıradaki iyiniyetli olmayan rehinli alacaklılar, alacaklarını devir ederlerse onların bu haklarını devralan alacaklılar da, maddenin ikinci fıkrası olan “Önceki sırada bulunan alacaklılar, rehin senetlerini devrederlerse, bu devir yüzünden zanaatkârlar ve yüklenicilerin elde edemedikleri alacak miktarını tazmin etmekle yükümlü olurlar.” hükmü uyarınca yapı alacaklılarının öncelik haklarına birinci fıkradaki sınırlar içinde katlanmak zorundadırlar. Bunların iyiniyetli olmaları durumu değiştirmeyecektir. Bu sebeple, üçüncü fıkrada yer alan “İşe başlandığı, hak sahibi, zanaatkârlar veya yüklenicilerden birinin bildirimi üzerine tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazıldıktan sonra, tescilin yapılabileceği sürenin sonuna kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilemez.” şeklindeki düzenleme ile yapı işine başlandığının tapuya işaret edilmesi durumunda, ipotekten başka türde yapılabilecek (ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde) rehin tesisi yasaklanmıştır.
Yukarıda ayrıntılı şekilde açıklandığı üzere yapı alacaklısı ipoteği, belirli koşulların varlığı halinde taşınmaza emek veya emek ve malzemesiyle kattığı değer bakımından öncelik hakkına sahiptir. Ancak öncelik hakkı, elde edilen miktarın yapı alacağı karşılamadığı hallerde önem arz etmektedir. Bu durumda yapı alacaklısının öncelikli ipotek hakkını kullanamadığında icra mahkemesinde şikâyet yoluna başvurabilecek; alacağın miktarına itiraz ettiği durumda da genel mahkemelerde sıra cetveline itiraz davası açması gerekecektir. İpotekli taşınmazın satışıyla elde edilen paranın ön sıradaki alacaklıya tahsis edilmesi halinde ise yapı alacaklısı, ön sıradaki alacaklıya karşı tazminat davası açma hakkına sahiptir.
Stj. Av. Melike KAYA
Kaynakça:
1. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2012/4558 E., 2012/7308 K. sayılı kararı
2. Yapı Alacaklısının İpotek Önceliği, Doç. Dr. Sezer Çabri, D.E.Ü. Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, C. 19, Özel Sayı-2017, s. 377-413.
3. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2012/4558 E., 2012/7308 K. sayılı kararı.
