1.
İntifa Hakkının Kapsamı ve Kurulması
TMK 794’te düzenlenen intifa hakkı;
taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilen ve
aksine düzenleme olmadıkça hak sahibine tam yararlanma yetkisi sağlayan bir
irtifak hakkıdır. Yani intifa hakkı sınırlı ayni haklardandır.
Kanunda açıkça düzenlendiği üzere; intifa
hakkı diğer irtifak haklarından farklı olarak sadece taşınmazlar üzerinde değil
aynı zamanda taşınırlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde de kurulabilir.
İntifa hakkı bir veya birden fazla gerçek veya tüzel kişi lehine kurulabilir.
İntifa hakkı sahibi, üzerinde intifa hakkı kurulan malvarlığı değerinden tam
bir yararlanma yetkisine sahiptir. TMK m. 803/f.1’e göre, intifa hakkı sahibi
hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, kullanma ve ondan yararlanma
yetkilerine sahip olacaktır. Bu kapsamda intifa hakkı sahibi eşyanın doğal
ürünlerinden faydalanabilir, intifa hakkına konu olan sermayenin faizleri ve
diğer dönemsel gelirleri de hak sahibine ait olur.
Türk Medeni Kanunu’nun 806. Maddesi gereğince intifa hakkı
sahibi, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa veya durum ve koşullardan, intifa
hakkının hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa bu hakkın
kullanımını başkasına devredebilir. Burada bahsedilen devir, yalnızca hakkın
kullanılmasının devri olup, hakkın kendisinin devredilemez. İntifa hakkında hak
sahibi hakkını bizzat kullanmak durumunda değilken aynı zamanda intifa hakkına
konu şeye ilişkin olarak tam yararlanma hakkına sahiptir.
İntifa hakkının kullanımının aksine hakkın kendisi, sahibi
tarafından devredilemez ve miras bırakılamaz. İntifa hakkının sona
erme şartlarının oluşmasıyla intifa hakkı sona erer.
İntifa hakkı, kanundan veya sözleşmeden doğabilmektedir. Kanundan
doğan intifa hakkına örnek verecek olursak, Türk Medeni Kanunu’nun TMK 795/2.
maddesinde taşınmaz ve taşınırlarda intifa hakkının kazanılmasına dair,
mülkiyete ilişkin hükümlere atıf yapılmış olduğundan intifa hakkının zamanaşımı
yoluyla kazanılabildiği görülmektedir.
İntifa
hakkının kurulması, TMK’nın 795. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre intifa
hakkının kuruluşu taşınır mallar açısından zilyetliğin
devri, alacaklar açısından alacağın devri ve taşınmaz mallar açısından da tapu
kütüğüne tescil ile gerçekleşmektedir.
İntifa hakkına konu olan hak, alacak veya malı zilyetliğinde
bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. Ancak
malikin zilyetliği asli ve dolaylı zilyetlik iken intifa hakkı sahibinin
zilyetliği, feri ve doğrudan zilyetliktir.
2. İntifa Hakkına Konu
Malın Korunması
İntifa hakkına konu malın korunması ve olağan bakımı için
gerekli onarım ve yenilemelerin yapılması, intifa hakkı sahibinin
yükümlülüğündedir. Ancak olağan dışı bakım, tamir veya koruma işlemlerinin
gerekmesi durumunda intifa hakkı sahibi bunu malike bildirir ve malik hakka
konu malın korunmasını sağlamakla yükümlüdür. Malikin gerekli olan bu işlemleri
gerçekleştirmekten kaçınması halinde intifa hakkı sahibi tarafından bu işler
malik hesabına yapılabilir. İntifa hakkı sahibinin bu masrafları intifa hakkı
sona ermeksizin malike rücu etmesi mümkün değildir. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun
801. maddesi hükmü gereğince intifa hakkının sona ermesi akabinde bu hususa
ilişkin olarak da talepte bulunabilir.
İntifa
hakkına konu olan şeyin kullanımından kaynaklanan bakım ve işletme giderleri,
güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa hakkı
süresince intifa hakkı sahibi tarafından karşılanır. Vergi ve resimler malik
tarafından ödenmişse, intifa hakkı sahibi tarafından malike ödenmesi gerekir,
aksi takdirde tazminat talebinde bulunulabilir. Bunlar haricinde diğer tüm
yükümlülükler malike aittir. Bu yükümlülük intifa hakkının doğası gereği intifa
hakkı sahibinde bırakılmıştır. Zira maldan yararlanan intifa hakkı sahibiyken
maldan yararlanmanın doğurduğu yükümlülükler de hakkaniyet gereği intifa hakkı
sahibine bırakılmıştır.
3. İntifa Hakkının Sona Ermesi
İntifa
hakkının sona ermesine ilişkin süreler, Türk Medeni Kanunu’nun 797. maddesinde
açıkça düzenlenmiştir. İntifa hakkının süresine ilişkin olarak, intifa hakkı sahibi olan
gerçek kişiler ile tüzel kişiler arasında bir ayrıma gidilmiştir. Buna göre intifa
hakkı sahibi bir gerçek kişi ise, hak sahibinin ölümüyle sona erer, intifa
hakkı sahibi bir tüzel kişi ise, taraflarca kararlaştırılan sürede veya
taraflarca bir süre kararlaştırılmamışsa tüzel kişiliğin ortadan kalkmasıyla
sona erer; ancak her halde tüzel kişilerin intifa hakkı, yüz yılı aşamaz.
İntifa
hakkının sona erme sebeplerine gelecek olursak; intifa hakkına konu malın tamamen
yok olması, taşınmaz üzerindeki intifa hakkına ilişkin olarak tapuda terkin
işlemi uygulanması, yasal intifa hakkının sebebinin ortadan kalkması, intifa
hakkı için kanun veya sözleşme ile belirlenmiş olan sürenin sona ermesi, hak
sahibinin vazgeçmesi veya hak sahibinin ölmesi olarak sıralanabilecekse de sona
erme sebeplerinin bunlarla sınırlı olmadığı belirtilmelidir.
4. Çıplak Mülkiyet ve Tasarruf Etme
Hakkının Kullanılması Sonucu Kira Sözleşmesinin Durumu
Taşınmazın üzerinde kullanma ve yararlanma hakkı
olmadan mülkiyet sahipliğine çıplak mülkiyet denir. Çünkü malikin elinde söz konusu taşınmaza ilişkin olarak yalnızca o mal
üzerinde tasarruf etme hakkı kalmış, mülkiyet hakkının diğer unsurları ise intifa
hakkı sahibine verilmiştir. İntifa hakkı kurulmuş olsa dahi, malikin elinde
halen daha intifa hakkına konu edilen şeye ilişkin olarak tasarrufta bulunma
yetkisi bulunmaktadır. Ancak malik, bu hakkını kullanırken intifa hakkı
sahibinin hakkını dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek ya da kötü niyetli
olacak şekilde ihlal edemez.
İntifa hakkına konu malı kullanma ve maldan
yararlanma hakları intifa hakkı sahibi üzerinde olduğundan; çıplak mülkiyet
sahibi malı kiraya veremez, intifa hakkı sahibi kiraya verebilir.
İntifa hakkı ile ilgili değinilmesi
gereken hususlardan belki de en önemlisi çıplak mülkiyet sahibinin intifa
hakkına konu taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi neticesinde intifa hakkı
sahibinin ve kiracının durumunun ne olacağıdır. Tasarruf etme yetkisi
çıplak mülkiyet sahibi üzerinde olduğundan, çıplak mülkiyet sahibi, intifa
hakkı sahipliğinin mevcudiyetini koruyarak taşınmazı bir başkasına satabilir. Böyle
bir taşınmazı devralan kişi intifa hakkı bulunan kişinin mülkiyetini de kabul
etmek zorundadır. Zira intifa hakkı tapu kütüğüne şerh ile kurulmakta olup,
üçüncü kişinin hakkın varlığını bilmemesi de mümkün olamaz. Bu nedenle intifa
hakkının kapsamı gereği kurulan kira sözleşmesi de aynı şekilde korunmakta
olup, taşınmazı devralan kişi intifa hakkı sahibinin kullanma ve yararlanma
yetkisine dayalı işlemlerine katlanmak zorundadır. İntifa hakkının sona erme
sebeplerinden birinin gerçekleşmesi ile kira sözleşmesi de sona erecek olup,
taşınmazı devralan kişi mülkiyet hakkının getirdiği ancak intifa hakkı kapsamında
devredilen kullanma ve yararlanma haklarına yeniden kavuşacaktır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 03.07.2003
tarihli 2003/4902 E., 2003/8056 K. 03.07.2003 kararı;
“Öğretide ileri sürülen görüşlere göre "kira
mukavelesi tapuya şerh edilmiş olsa bile intifa hakkı sona erince malik,
malının kendisine iadesini kiracıdan isteyebilir. Bu suretle mutazarrır olan
kiracının, kira mukavelesinde doğan şahsi haklarını intifa hakkı sahibi veya
onun mirasçılarına karşı dermeyan edebilir" (Bkz. Dr. Hıfzı Veldet
Velidedeoğlu-Galip Esmer, Gayrimenkul Tasarrufları ve Tapu Sicili Tatbikatı 2.
Bası. Sh 336)
Buna karşın Dr. Suat Bertan sorununu iki
yönlü ele alarak, intifa hakkı sahibi kira akdini yaparken, kiralananın intifa
hakkına konu olduğunu söylemiş ise ölümle intifa hakkı son bulduğuna göre,
buradan kira akdini yaptıktan sonra mülkiyet hakkını başkasına devreden
kimsenin durumuna benzer bir durum vardır denebilir. Malikin mülkiyet hakkını
devir yetkisine karşı kiracının korunması istenildiğinden, Borçlar Kanunun 354
ve 276. maddelerine özel hüküm konulmuştur. Kanun yapan, mülkiyet hakkı
sahibinin malını kiraya verdiği zaman kira süresi bitinceye kadar mülkiyet
hakkını devir yetkisini kullanamamasını uygun görmemiş, bu akdin bu sebeple
feshi halinde kiracıya da bir kusur yüklenemeyeceğinden ayrıca öyle bir durumu
düzene koymayı uygun bulmuştur. Medeni Kanunun 806. maddesi intifa hakkı
sahibine, intifa konusu malını kiraya vermek yetkisini tanımış bulunduğundan
genel kira hükümlerine göre intifa konusu malın kendisine teslim edilmemesine
mülkiyet hakkı sahibinin katlanması gerekir, intifa hakkı sahibi ölümü ile
intifa hakkının son bulmasından sorumlu olamayacağına göre, kiracının bu
durumda Borçlar Kanunun 254 ve 276 maddelerinden yararlandırılması doğrudur,
intifa hakkı sahibi kiraladığı malın intifa hakkına konu olan bir mal olduğunu
söylemişse bozucu (infisahi) şarta bağlı bir kira anlaşması ortaya çıkmış olur
ve ölümle kira anlaşması sona ermiş olur.” şeklindedir. [2]
Mezkûr Yargıtay kararı, intifa hakkının sona ermesi
durumunda kira sözleşmesinin sona erip ermeyeceğine ilişkin sorunu, kiracının
intifa hakkının varlığını bilip bilmemesine bağlamıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin
düzenlemeleri gereği kiracının korunması ilkesinden hareketle intifa hakkının
varlığını bilip bilmeme durumunu kıstas alan görüş, tarafımızca yerinde değildir.
Zira böyle bir durumda TMK 1023 gereği; “Tapu kütüğündeki tescile iyi
niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu
kazanımı korunur.” Düzenlemesi de
düşünüldüğünde, intifa hakkına konu taşınmazın maliki tarafından kiracının
intifa hakkının varlığını bilip bilmediği hususunun ispat edilmesi mümkün
olamaz. Zira tapu kütüğüne şerh ile kurulan intifa hakkının bilinmediğinin
ileri sürülmesi de TMK 1023 düzenlemesi gereğince mümkün olamayacaktır. Bu
suretle intifa hakkı sona erince hakka konu taşınmazın maliki, malının
kendisine iadesini kiracıdan isteyebilmelidir.
5. Sonuç
Sınırlı ayni haklardan olan intifa hakkı, sahibine
hakkın konusu olan şey üzerinde tam yararlanma sağlar. Buna göre taşınmazlarda
tapu kütüğüne tescil ile kurulan intifa hakkına ilişkin hak sahibinin kullanma
ve yararlanma hakkına, taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi ve üçüncü kişiler de katlanmak
yükümlülüğündedir. Ancak intifa hakkının sona erme sebeplerinden birinin
gerçekleşmesiyle hakka konu malın maliki, kullanma ve yararlanma haklarını
yeniden haiz olacaktır.
Av. Merve Hilal Menteş
Kaynakça:
1. Oğuzman, Barlas, “Medeni
Hukuk”
2. Yargıtay 1. Hukuk
Dairesi’nin 03.07.2003 tarihli 2003/4902 E., 2003/8056 K. 03.07.2003 kararı
