Özgün Law Firm

Giriş

Günümüzde hızlı kentleşme ve toplu konut projelerinin artmasıyla birlikte, site ve apartman yönetimleri, toplu yaşam alanlarının vazgeçilmez bir unsuru haline gelmiş olup, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında belirli görev ve sorumluluklar üstlenmişlerdir. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan ve tartışmalı olan bir konu, site yönetiminin mahkemelerde taraf olma ve dava açma yetkisi bulunup bulunmadığıdır. Bu çalışmada, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile kararlar çerçevesinde site yönetiminin dava ehliyeti, dava açma ve taraf olma ehliyeti değerlendirilmiş; öğreti görüşlerine de yer verilerek tartışmalı yönler ortaya konmuştur.

Site Yönetiminin Hukuki Niteliği

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca, bir apartmanda veya sitede kat malikleri kurulu tarafından bir yönetici atanması veya bir yönetim planı doğrultusunda yönetim kurulu oluşturulması öngörülmektedir. Bu yönetici veya yönetim kurulu, kat maliklerinin vekili niteliğinde hareket eder.[1]

Site yönetimi, Türk hukukunda tüzel kişiliği haiz bir yapı değildir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 35 kapsamında yöneticiye veya yönetim kuruluna belirli sınırlar içinde temsil yetkisi verilmiştir. Ancak bu yetki, mutlak ve sınırsız değildir. Temsil edilenlerin yani kat maliklerinin haklarını doğrudan etkileyen işlemler için yönetici, yalnızca açıkça yetkilendirildiği ölçüde işlem tesis eder.[2]

Site Yönetiminin Yetki Sınırları: Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanun’un Genel Yapısı

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 35, yöneticinin görev ve yetkilerini ayrıntılı olarak sıralamıştır. Kanuna göre yöneticinin başlıca görev ve yetkileri şunlardır:

· Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

· Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

· Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

· Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması

• Aidatları toplamak yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

· Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

· Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;

· Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

· Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

· Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

· Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması. [3]

Ancak bu görevler, yöneticinin kat maliklerini her konuda temsil edeceği anlamına gelmemektedir. Özellikle bireysel mülkiyet hakkına ilişkin işlemler, site yönetiminin alanı dışında kalır.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35 çerçevesinde kat malikleri kurulu tarafından atanmış olan yöneticinin veya yönetim kurulunun yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri hakkında hukuki yollara başvurma (dava açma) yetkisine sahip olduğu açıktır.

Site Yönetiminin Dava Açma ve Davada Taraf Olması Bakımından

1.Tüzel Kişilik Kavramı

Site yönetimlerinin davalarda taraf olup olamayacağı meselesinin kilit noktası, temelde site yönetiminin tüzel kişiliğe sahip olup olmamasıyla ilgilidir. Tüzel kişi; hukuk bakımından birçok kişinin veya malın topluluğundan doğan ve tek bir kişi sayılan oluşum, belli bir amacı gerçekleştirmek üzere kişi veya emtia (mal) topluluğu şeklinde bağımsız olarak örgütlenmiş, haklara sahip olabilen, borç veya alacak edinebilen varlıklardır. [4] Türk Medeni Kanunu madde 47; “Başlı başına bir varlığı olmak üzere örgütlenmiş kişi toplulukları ve belli bir amaca özgülenmiş olan bağımsız mal toplulukları, kendileri ile ilgili özel hükümler uyarınca tüzel kişilik kazanırlar”.[5] düzenlemesini içermektedir. Bu doğrultuda, bir yönetim kurlunun taraf sıfatına sahip olabilmesi için öncelikle tüzel kişilik vasfına haiz olması gerekir.[6]

2. Site Yönetimi ve Tüzel Kişilik

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticilik kurumunu açıkça düzenlemekle birlikte, site veya apartman yönetimlerine tüzel kişilik kazandırmamıştır. Kanunun 34. ve 35. maddelerinde belirtilen yöneticinin görev ve yetkileri sınırlı şekilde belirtilmiştir.  Kanun’da geçen “yönetici” ve “yönetim planı” hükümleri, yalnızca maliklerin iradesiyle oluşturulan, onların adına hareket eden bir temsil mekanizması öngörür. Yönetimin yetkisi esasen kat maliklerinin ortak menfaatlerini korumakla sınırlıdır.

Site yönetiminin davada taraf olabilme ehliyeti, Medeni Kanun sistematiği açısından değerlendirildiğinde, site yönetimi TMK m. 47 anlamında “tüzel kişi” sayılabilecek kurumsal bağımsızlığa sahip değildir. Bununla birlikte Yargıtay uygulamalarında istikrarlı olarak belirtildiği üzere, site yönetimi kendi başına tüzel kişilik değildir. Bu nedenle, bir hak süjesi olarak dava açma ya da aleyhine dava açılma ehliyeti yoktur.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 38; “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. (Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.” [7] şeklindedir. Bu hükme göre; Yönetici veya yönetim kurulu, kat malikleri adına sınırlı bir şekilde dava açma hakkına sahiptir. Ancak burada önemle vurgulanması gereken husus, bu yetkinin yalnızca “kat mülkiyetinden doğan hak ve borçlarla” sınırlı olmasıdır. Bu nedenle özel mülkiyete ilişkin kişisel davalarda veya maliklerin bireysel borçlarına ilişkin uyuşmazlıklarda site yönetimi taraf olamaz.

Burada “kat mülkiyetinden doğan hak ve borçlar” ifadesiyle kastedilen; aidat ödemeleri, ortak alanların kullanımı, yönetim planına aykırı davranışlar, ortak tesislerin zarar görmesi gibi doğrudan site yaşamına ve kolektif yarara etki eden konulardır. Yani yönetici, bu çerçevede, örneğin aidat borcunu ödemeyen bir kat malikine karşı dava açabilir veya ortak alana zarar veren bir kiracıya müdahalenin men’i davası açabilir.

Ancak bu temsil yetkisi bireysel mülkiyete ilişkin ihtilafları kapsamaz. Örneğin, bir kat malikinin kiracısıyla yaşadığı sözleşmesel bir ihtilafa konu olan tahliye veya alacak davasında yönetici dava açamaz; çünkü bu, artık “kat mülkiyetinden” değil, özel hukuk ilişkisinden doğan bir taleptir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi, yöneticinin temsil gücünü tanıyan ve bu temsilin sınırlarını belirleyen temel bir düzenlemedir. Yönetici veya yönetim kurulu tüzel kişiliği olmayan bir yapıyı (kat malikleri topluluğunu) temsil ederken, ancak kanunun ve yönetim planının çizdiği çerçevede, ortak yarara dayalı işlemlerle sınırlı olmak kaydıyla dava açabilir ve yargı önünde maliklerin haklarını savunabilir. Bu temsil, maliklerin bireysel mülkiyetine ilişkin haklarını kapsamaz ve yöneticinin tüzel kişi gibi hareket etmesine izin vermez.

Nitekim Yargıtay 9. Hukuk Dairesi 2022/6523 E. 2022/11090 K., 4.10.2022 tarihli ilamında “Site/apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak site/apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da site/apartman yönetimi ancak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 Sayılı Kanun) tanıdığı yetkiler dâhilinde dava açma hakkını kullanabilir”, [8] denilmek suretiyle bu temsil yetkisinin sınırlarının da çerçevesi çizilmiştir.

Bu kararın hukuki anlamı, temelde hukukî süje olma, yani dava ve taraf ehliyeti ile doğrudan ilgilidir. Türk hukuk sisteminde bir gerçek veya tüzel kişinin dava açabilmesi ve açılan bir davada taraf olabilmesi için hukuk düzeni tarafından tanınan bir varlık (kişilik) sıfatına sahip olması gerekir. Gerçek kişiler bu sıfatı doğuştan elde eder. Tüzel kişiler kamu hukuku ve özel hukuk tüzel kişisi olarak ikiye ayrılmaktadır. Anayasa madde 123 uyarınca kamu tüzel kişiliğini sadece kanunla veya kanunun açıkça vermiş olduğu yetkiye dayanarak kurulur. Özel hukuk tüzel kişileri ise belirli bir kanun çerçevesinde özel hukuk alanında bir hukuki işlem ile kurulur.[9]

Oysa “site yönetimi” olarak adlandırılan yapılar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça tüzel kişilik statüsüyle donatılmamıştır. Kanunda, “kat malikleri kurulu” ve “yönetici/yönetim kurulu” gibi yapılar tanımlanmış olsa da bu yapılar bir dernek, şirket ya da kamu kurumu gibi bağımsız bir tüzel kişiliğe sahip değildir. Bu nedenle, doğrudan dava veya taraf ehliyetleri bulunmamaktadır.

Ancak bu durum, site veya apartman yöneticisinin hiçbir şekilde dava açamayacağı anlamına gelmemektedir. Nitekim Yargıtay kararının ikinci cümlesinde belirtildiği üzere, yönetici yalnızca Kanunun tanıdığı sınırlar içerisinde dava açma hakkına sahiptir. Bu sınır, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesinde açıkça gösterilmiştir. Ancak yönetici, bu yetkileri kullanırken, görev sınırlarını aşmamalıdır.

Dolayısıyla, her ne kadar site yönetimi adı altında bir idari yapıdan söz ediliyor olsa da, bu yapının bağımsız bir tüzel kişilik olarak değerlendirilmemesi ve yöneticinin yalnızca kanuni sınırlar çerçevesinde hukuki işlem veya dava ehliyetine sahip olduğunun kabul edilmesi gerekmektedir.

Sonuç

Kat mülkiyeti sisteminde düzenli ve sağlıklı bir ortak yaşam için yönetim mekanizmasının varlığı zorunludur. Bu mekanizma, kat malikleri adına hareket eden bir yönetici veya yönetim kurulu eliyle işletilir. Ancak bu yapının hukuki niteliği, uygulamada sıkça tartışma konusu olmaktadır. Özellikle “site yönetimi” adı altında açılan davalarda, taraf ehliyeti sorunu ciddi usul hatalarına ve davaların reddine yol açmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetime herhangi bir tüzel kişilik tanımamaktadır. Bu nedenle site yönetimi, bir dernek veya şirket gibi bağımsız bir hukuk süjesi değildir. Yönetici, kanun gereği kat malikleri adına hareket eder; dolayısıyla dava açma veya davada taraf olma yetkisi de bu temsil ilişkisine dayanır. Bu yetki, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 38 çerçevesinde sadece kat mülkiyetinden doğan hak ve borçlarla sınırlı olup, ortak alanlara ve kolektif haklara ilişkin konularda kullanılabilir.

Yönetici, aidat alacaklarının tahsili, ortak alanlara müdahalenin önlenmesi gibi konularda dava açabilir. Ancak kat maliklerinin kişisel borçları, kiracı ilişkileri veya bağımsız bölümle ilgili bireysel taleplerde dava açamaz; çünkü bu gibi durumlar temsil yetkisinin kapsamı dışındadır.

Uygulamada yapılan temel hatalardan biri, davaların doğrudan “site yönetimi” adına açılmasıdır. Oysa bu tür davalarda taraf sıfatı, yöneticinin adıyla ve “kat malikleri adına” ibaresiyle gösterilmelidir. Aksi hâlde, dava taraf ehliyeti yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Ayrıca, yöneticinin temsil yetkisini aşmaması ve gerektiğinde kat malikleri kurulundan yetki alması da önemlidir.

Sonuç olarak, site yönetiminin yargı önünde taraf olması ancak sınırlı ve temsile dayalıdır. Bu sınırların bilinmemesi hem dava sürecini sakatlayabilir hem de yöneticinin hukuki sorumluluğunu doğurabilir. Bu nedenle, yöneticilerin kanuni yetkilerini bilinçli ve dikkatli bir şekilde kullanmaları, gerektiğinde hukuki danışmanlık almaları hem maliklerin haklarını hem de site yönetiminin güvenilirliğini korumak adına zorunludur.

Av. Berre Şahin

Kaynakça:

1. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

2. https://tr.wikipedia.org (Erişim Tarihi:15.07.2025)

3. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu

4. https://kazanci.com.tr. (Erişim Tarihi: 15.07.2025)

5. Ar. Gör. Taşkın Âlim, Tüzel Kişilerin Kişilik Haklarının Korunması, /http://dergipark.org.tr. (Erişim Tarihi:15.07.2025)