6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun
ikinci kısmının dördüncü bölümünde 299. madde ve devamında Kira sözleşmesine ilişkin
düzenlemeler yer almaktadır. Bu sözleşme, kiracıya kiralananı olağan ölçüler
içinde kullanma yetkisini verir. Kira sözleşmesi şekil şartına bağlı olmayıp
yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Türk Borçlar Kanunu’na tabi kira
sözleşmesinin içeriği kanun koyucunun izin verdiği ölçüde taraflarca
belirlenebilir. [1]
Bu yazımızda kira sözleşmesinde
tarafların yükümlülüklerinin nasıl belirleneceği ele alınacaktır. Kanun’da
tarafların yükümlülükleri belirtilmiştir. Uygulamada sözleşmede Kanun’nun
aksine hüküm yer aldığı hallerde kanun maddesinin emredici hüküm teşkil edip
etmediği dikkate alınacaktır.
Hukukumuzda esas olarak sözleşme
özgürlüğü ilkesi geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 26. maddesinde
“Sözleşme özgürlüğü” başlığı adı altında, bir sözleşmenin içeriğinin, bu
sözleşmenin taraflarınca kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce
belirlenebileceği düzenlenmiştir.
İrade özgürlüğü Türk Özel Hukukuna hâkim
olan en temel ilkelerin başında yer almaktadır. Sözleşme özgürlüğü, bu anlamda
irade özgürlüğünün bir kolunu oluşturmaktadır. Sözleşme özgürlüğü, sözleşmenin
kurulması ve şartlarının belirlenmesinde kişilerin hür iradeleriyle karar
verebilme serbestisidir. Sözleşme özgürlüğü, normların en üst aşamasında yer
alan Anayasa’da bir temel hak ve hürriyet olarak düzenlenmiştir.
Anayasa Madde 48: “Herkes, Dilediği
alanda çalışma ve sözleşme hürriyetlerine sahiptir.” [2]
Türk Borçlar Kanunu’nda ise bu husus
19. maddede “Taraflar, bir sözleşmenin
içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.”
Düzenlemesi öngörülmüştür.
Tüm bu hususların yanında TBK madde
27’de sözleşme içeriğini belirleme özgürlüğünün sınırları belirlenmiştir.
Maddeye göre; kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik
haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz
olacağını amir bir hüküm olarak düzenlemiştir.
Yargıtay
7.Hukuk Dairesi 28.09.2021 tarih, 2021/725 Esas, 2021/1211 Karar sayılı
kararında;
"...Bilindiği
üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun, “Sözleşme özgürlüğü” kenar başlıklı
26. maddesinde tarafların, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar
içinde özgürce belirleyebilecekleri ilke olarak benimsenmiş, ancak bu
özgürlüğe, her özgürlükte olduğu gibi sınırlandırma getirilmiştir. 6098 sayılı
Kanununun “Kesin hükümsüzlük” kenar başlıklı 27. maddesiyle, kanunun emredici
hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız
olan sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğu; sözleşmenin içerdiği
hükümlerden bir kısmının hükümsüz olmasını, diğerlerinin geçerliliğini
etkilemeyeceği; ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça
anlaşılırsa, sözleşmenin tamamının kesin olarak hükümsüz olduğu
belirtilmiştir." [3]
Kira sözleşmesi, her iki tarafa borç
yükleyen karşılıklı sözleşmelerdendir. Kiracı, kiralananın kullanılması
karşılığında kira bedelini ödeme borcu altına girmektedir. Bu durum, kira
sözleşmesinin ivazlı kullanma hakkı veren sözleşme olduğu şeklindedir.
Kiraya
Verenin Borçları
Kira sözleşmesinde kiracının asli edim
yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise,
kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. [4] Tarafların asli edim
yükümlülükleri ile birlikte iradeleri ile öngördükleri yükümlülükler yan edim
yükümlülüğüdür. Tarafların iradeleri dışında çoğu zaman kanuni düzenlemeler ile
de sözleşmeler için taraflara bir takım yan edim yükümlülükleri yüklenmektedir.
Bu durumda taraflar kanunun öngördüğü yükümlülüklere uymak ve yerine getirmek
mecburiyetindedir, aksi halde haklarında kanuni müeyyideler uygulanacaktır. [5]
Kiraya verenin asli edim yükümlülüklerinin en başında teslim borcu yer
almaktadır. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede
amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu
durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında
kiracı aleyhine değiştirilemez. Her ne kadar hukukumuzda sözleşme özgürlüğü
esas olsa da Kanun maddesinin lafzi yorumu ile emredici hüküm niteliğinde
olduğu göz önüne alınarak teslim borcu sözleşme yolu ile Kanun’a aykırı bir
şekilde hüküm altına alınamayacaktır.
Teslim
borcu
MADDE
301- Kiraya
veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma
elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla
yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez;
diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla
bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
6090 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 302
ve 303. Maddelerinde kiraya verenin yan edim yükümlülükleri düzenlenmiş olup
düzenlenen bu edim yükümlülüklerinden birisi “Vergi ve benzeri yükümlülüklere
katlanma borcu” diğeri ise “Yan giderlere katılma borcu ”dur. 6098 sayılı
kanunun 302. maddesi uyarınca kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve
benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise,
kiraya veren katlanır.
Vergi
ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
MADDE
302- Kiralananla
ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi
kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
İsviçre Borçlar Kanunu’ndan alınan
maddenin içeriğinde “aksi kararlaştırılmamışsa” ibaresi yer almamasına rağmen
kanun koyucu maddenin emredici hüküm teşkil etmemesini esas almış ve madde
metninden anlaşılacağı üzere sözleşme ile vergi ve benzeri yükümlülüklere
katlanma borcu kiracı üzerine bırakılabilecek şekilde düzenlemiştir. Sözleşmede
hüküm bulunmaması halinde TBK hükümlerine gidilecek ve vergi ve benzeri
yükümlülüklere katlanma borcu kiraya veren üzerine bırakılacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 303. Maddesi
yan giderlere katlanma borcunu düzenlemektedir. 6098 sayılı
Kanunun 303. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili
olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere
katlanmakla yükümlüdür. Merkezi sistem yakıt gideri, ortak alan aydınlatma
gideri, güvenlik giderleri, apartmanın peyzaj giderleri, apartman görevlisinin
ücreti gibi giderler kiralananın kullanımı doğrultusunda ortaya çıkan borçlar
olduğu için yan gider olarak değerlendirmek mümkündür.
Yan
giderlere katlanma borcu
MADDE
303- Kiraya
veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi
tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
Maddeye göre, kiraya veren, kiralananın
kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan
giderlere katlanmakla yükümlü olduğu ifade edilmiştir. Böylece, kiraya veren
veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler nedeniyle kiracıya
başvurulamayacağı öngörülmüştür. Söz konusu madde Adalet Komisyonu Raporunda şu
şekilde değerlendirilmiştir; “Tasarıdaki
şekliyle hüküm, “çatı akması, dış-boya”
gibi yapı inşaatına (kiralananın önemli
onarımına) ait yükümlülükleri, hiçbir şekilde kiracıya yüklememektedir.
Çünkü kiralananı kullanıma hazır olarak teslim etmek ve sözleşme boyunca bu
durumda bulundurmak, kiralayanın asli borcudur (m.300). Öyleki bu borca
aykırılık, Tasarıda özel yaptırıma bağlanmıştır (m.303,304,305). Esasen
kiracının borcunu düzenleyen 316 ncı madde de aynı temele dayalıdır.”
Kira sözleşmelerinde temizlik ve bakım
masrafları kullanımla ilgili olduğu için yan gider gibi düşünülse de kanun
koyucu TBK madde 317’de farklı bir düzenlemeye gitmiştir. Buna göre; Kiracı,
kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini
ödemekle yükümlüdür.
Yargıtay 6.
Hukuk Dairesinin 2016/5242 E., 2016/5299 K. sayılı ve 20.09.2016 tarihli
kararı;
“Taraflar
arasında yenilenerek en son 01.03.2014 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli
yazılı kira sözleşmesinin yapıldığında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Kiralananın şimdiki durumunun 27612 m2 arsa olduğu otomobil teşhiri, satışı,
servisi ve otopark olarak kullanılacağı belirtilmiş olup, kira sözleşmesinin
özel şartlar bölümünün 6.maddesinde “emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi
kiracıya aittir” düzenlenmesi bulunmaktadır. Uyuşmazlık kira sözleşmesinin 6.
maddesinde sözü edilen emlak vergisi ve çevre temizlik vergisinin Türk Borçlar
Kanunu’nun 315.maddesinde belirtilen yan giderlerden olup olmadığı buna bağlı
olarak temerrüt olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği noktasındadır. Konut ve
çatılı iş yeri kiraları dışındaki genel hükümlere tabi kiralarda Türk Borçlar
Kanunu’nun kiraya verenin borçlarını düzenleyen 302.maddesi hükmüne göre
kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi
kararlaştırılmamış ve kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır. Anılan
kanunun 303.maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili
olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan giderlere katlanmakla
yükümlüdür. Her iki madde hükmünden
kural olarak vergi ve benzeri mükellefiyetler ile kiralananın kullanımıyla
ilgili yan giderleri ödeme borcunun kiraya verene yüklendiği bu kuralın aksinin
sözleşmeyle kararlaştırılabileceği anlaşılmaktadır. Konut ve çatılı iş
yeri kiralarında ise kullanma giderlerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun
341.maddesinde daha somut bir ifade kullanılarak kullanma giderlerinin ısıtma,
aydınlatma ve su gibi giderler olduğu belirtilmiştir. Bu açıklamalardan sonra
konunun kiracının kira bedelini ve yan gideri ödemede temerrüdünü düzenleyen
Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmüne göre irdelenmesi, bu madde
kapsamında hangi yan giderlerin temerrüde esas alınacağının saptanması gerekir.
6098
sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 302 ve 303. maddesinde bahsedilen zorunlu
sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve
kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Bu
hususu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 341.maddelerindeki ifadelerden
yan giderlerin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiği
sonucuna varılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 302.maddesinde sözü edilen
kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise
kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl
giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 315.maddelerinde bahsedilen yan
giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere dair yükümlülüklerin sözleşme ile
kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü
gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan
bu giderlerin ödenmemesi temerrüte esas alınamaz. Bu sebeple Türk Borçlar
Kanunu’nun 315.maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir.
Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine
dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar
verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” [6]
Yargıtay kararında açıklandığı üzere
her iki madde hükmünden kural olarak vergi ve benzeri mükellefiyetler ile
kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderleri ödeme borcunun kiraya verene
yüklendiği bu kuralın aksinin sözleşmeyle kararlaştırılabileceği
anlaşılmaktadır. 315. Maddeden farklı olarak ise 303. Maddede belirtilen yan
giderlerin kira bedelinden sayılmayacağıdır. Bunların ödenmemesi nedeniyle
kiracının kira parasını ödemekte temerrüdü nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun
315. maddesi gereği fesih hakkı doğmaz; asıl giderlerin ancak genel hükümlere
göre talebi mümkündür. [7]
Yargıtay 8.
Hukuk Dairesi E. 2017/3731 K. 2017/12158 T. 4.10.2017
[8]
“Türk Borçlar
Kanunu’nun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar
verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel(istenebilir)
olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması,
ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin
feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve
çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün,
diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası götürülüp ödenmesi
gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri
kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi
gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta göz önünde
tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul
edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan
ödemede geçerlidir.
Türk
Borçlar Kanunu’nun 314 ve 315.maddelerinde, kullanıma bağlı olarak, kira bedeli
veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrüdü düzenlenmiştir.
Sadece kira borcunu değil yan gideri de
ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle kiralayan alacaklı tarafından akdin
feshi istenebilir. Takip dayanağı kira sözleşmesinin 2.
maddesinde; kiralanan yerin su, elektrik, hava gazı, yakıt masrafları ve kapıcı
parasının kiracıya ait olduğu kararlaştırılmış olup kiralanan taşınmazın
bulunduğu apartman yönetimince kiralanan taşınmaza ait ortak işletme giderleri
avans payının 250,00 TL olduğu açık olarak belirlenmiştir. Yan gider maktu olup
kiraya veren tarafından ödenmiştir. Uyuşmazlıkta yargılamayı gerektirir bir
husus bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece, işin esası incelenerek sonucuna
göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar
verilmesi doğru değildir.”
Madde metninde her ne kadar yan gideri
ödemekle yükümlü kiraya veren olup sözleşmede aksi belirlenebilecek olsa da
kiralananı kullanıma hazır olarak teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda
bulundurmak, kiralayanın asli borcu olması sebebiyle (m.300) su borusunun
sızması, sokak kapısındaki kilidin işlememesi, kış aylarında pencerelerden
içeriye su ve soğuk hava girmesi, evin bodrum katına su basması, sürekli
tuvaletin ve rögarın taşması gibi haller kiraya verenin sorumluluğundadır. Bu
durumlarda kiracı bundan doğan zararın tazminini kiraya verenden isteyebilir.
Kiralananın kullanımından kaynaklanan merkezi ısınma, merkezi sıcak su,
güvenlik giderleri, merdiven boşluğunun veya bacanın temizlik giderleri,
asansör servis gibi giderleri kiraya verenin yükümlülüğünde olsa da sözleşme
ile kiracı üzerine bırakılabilecektir.
Yargıtay 3.
Hukuk Dairesi, 2009/9043 E., 2009/10720 K., 22.06.2009 T.
[9]
“Kiracı,
taşınmazı kullanmanın karşılığı olarak kira parası ile orantılı ve alelade
kullanımla ilgili tamir giderlerinden sorumlu ise de esaslı tamirat giderleri
kiralayana aittir.
İş
merkezine ait trafo merkezi ile asansör sisteminin yenilenmesi ve binanın
tamamen boyanması esaslı tamirat niteliğindedir.
Yargıtay 6.
Hukuk Dairesi, 2009/10087 E., 2010/429 K., 25.01.2010 T. [10]
“Dava,
temerrüt sebebiyle tahliye ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Sözleşmenin
özel şartlarında “kiralanan taşınmazın elektrik, su giderleri, çevre-temizlik
vergisi ile taşınmazın ortak giderlerini (kapıcı, kalorifer yakıt parası,
asansör bakımı-onarım ve temizlik ile yönetici giderlerini) kiracı ödemeyi kabul ve taahhüt eder” hükmüne yer verilmiştir. Bu
hükme göre apartman aidatının kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Kiracının
ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan
isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez.
Aidatın ödenmediği davacının da kabulündedir. Bu durumda mahkemece kira
paraları toplamının davalıdan tahsiline, aidat bedeline ilişkin talebin reddine
karar verilmesi gerekir.”
SONUÇ
Türk Borçlar Kanunu'nun 26.maddesi; bir
sözleşmenin içeriğinin kanunda öngörülen sınırlar içinde taraflarca özgürce belirlenebileceği
hususuna dikkat çekmiş ancak bu maddenin hemen akabinde kanun koyucu sözleşme
içeriğini belirleme serbestisine emredici hükümler çerçevesinde sınırlama
getirmiştir. Kiraya verenin teslim borcu emredici nitelikte olup sözleşme ile
aksi belirlenemeyecektir. Yan gideri ödeme borcu ise sözleşme ile kiracı
üzerine bırakılabilir olsa dahi kiralananı kullanıma hazır olarak teslim etmek
ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmak kiralayanın asli borcu olması
sebebiyle kiralananın önemli derecede tadilat ve onarımlarından kiraya veren
sorumlu olacaktır.
Av. Esra Ayaz
Kaynakça:
1. 6098
sayılı Türk Borçlar Kanunu
2. 2709
sayılı Anayasa
3. Yargıtay
7.Hukuk Dairesinin 28.09.2021 tarih, 2021/725 Esas, 2021/1211 Karar sayılı
kararı
4. Eren,
Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 11. Baskı, İstanbul 2009, s. 32.
5. D.E.Ü.
Hukuk Fakültesi Dergisi, N. Suiçmez, C. 19, Özel Sayı-2017, s. 1597-1622
6. Yargıtay
6. Hukuk Dairesinin 2016/5242 E., 2016/5299 K. sayılı ve 20.09.2016 tarihli
kararı
7. Aydoğdu,
Murat/Kahveci, Nalan: Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İzmir 2013, s.
430
8. Yargıtay
8. Hukuk Dairesinin 2017/3731 E., 2017/12158 K. sayılı ve 04.10.2017 tarihli
kararı
9. Yargıtay
3. Hukuk Dairesinin, 2009/9043 E., 2009/10720 K. sayılı ve 22.06.2009 tarihli
kararı
10. Yargıtay 6.
Hukuk Dairesinin, 2009/10087 E., 2010/429 K. sayılı ve 25.01.2010 tarihli
kararı
