Kiralanan taşınmazın,
kiralayana teslimi sırasında veya sonraki süreçlerde taşınmazdaki hasar veya
eksiklikler kimi zaman belirli uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Kiralananın,
kiracıya teslimi anında taşınmazda var olan hasarların sözleşmenin kurulma
aşamasında dikkate alınmaması, kira süresince oluşan olağan veya olağanüstü
hasarlarda sorumluluğun belirlenmesi ve tahliye sürecinde oluşan hasarlarda
sorumluluğun kimde olduğunun belirlenmesi gibi hususlar uygulamada en sık
rastlanan sorunlar arasında yer almaktadır. Bu makalede Türk Borçlar Kanunu
kapsamında kiraya verenin ve kiracının temel yükümlülükleri incelenerek
uygulamada en sık rastlanan uyuşmazlıklarda kiracının ve kiraya verenin
sorumlulukları değerlendirilecektir.
I. KİRAYA VERENİN SÖZLEŞMEYE UYGUN ŞEKİLDE
TESLİM BORCU
A. Kiralananın Sözleşmeye Uygun Şekilde
Teslimi
Kiralananın, kiralayan kişiye, sözleşmede
kararlaştırılan tüm hususlara uygun teslim edilmesi gerekmektedir. Bu husus TBK
301. Maddede düzenlenmiştir. Buna Göre:
“Kiraya veren, kiralananı
kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda
teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu
hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer
kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu
hükme aykırı düzenleme yapılamaz”
Kira ilişkisinin kurulması
aşamasında sözleşmede belirtilen şartlar teslim anında önem kazanmaktadır. Kimi
zaman kira sözleşmesinde gerçeği yansıtmayan beyan ve taahhütler yer
almaktadır. Örneğin kiralananın boyanmış bir şekilde teslim edilmemiş olmasına
rağmen tahliye aşamasında evin boyanmış olarak teslim edilmesi gerektiğine
ilişkin ibareler sözleşmede yer alabilmektedir. Kural olarak evin, teslim
alındığı şekilde tahliye edilerek teslim edilmesi gerekmektedir. Taraflar
arasında tahliye anında hem sözleşmeden kaynaklanan hususlarda hem de evde
oluşan hasar ve yıpranmalardan kaynaklanan birçok uyuşmazlık ortaya
çıkabilmektedir.
B. Kiralananın Teslimi
Sırasında ve Sonrasında Ortaya Çıkan Ayıplarda Sorumluluğun Belirlenmesi
TBK madde 304’te: “Kiralananın
önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya
verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna
ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde
ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin
sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.” şeklinde düzenleme yer almaktadır
Kiralananın sözleşme ile
güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını ve- ya işletilmesini olanaksız
kılacak, yahut da bu kullanma veya işletmeyi önemli surette azaltacak ayıplar,
önemli ayıplardır. Örneğin; yukarıdaki daireye ait pis suların aşağıdaki dükkana
akması (3. HD. 8.6.1959; 3848/3237), tahta kuruları- nın veya normal
vasıtalarla başa çıkılamayacak surette farelerin kiralananı dol- durmuş olması
(BGE 31 II 603), kiralananın kiraya verence taahhüt edilen veya sözleşmenin
amacından beklenen verim veya geliri getirmemesi, katı yakıt pa- zarlama işi
için kiralanan yere valiliğin yasaklama nedeniyle ruhsat verilmeme- si (3. HD.
6.12.1994; 10123/10964) gibi ayıplar önemli ayıplardır. [1]
Kiralananda var olan önemli
ayıplar veya sonrasında ortaya çıkan önemli ayıplarda kiracı tarafından TBK
304. Maddesi uyarınca borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın
sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilecektir.
Buna göre kiracının TBK 306-308. Maddeleri uyarınca; ayıbın giderilmesini
isteyebileceği gibi sözleşmeyi feshetme, kira bedelinin indirilmesi veya
zararın giderimi gibi imkanları bulunmaktadır.
“6068 sayılı TBK’nın 301.
maddesi ifadesi ile kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma
elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda
bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa
etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiralayan o maksada
elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. TBK'nın 304. maddesine göre
kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya
kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan
sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan
ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan
dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. TBK'nın
305. maddesine göre ise davacı, kiralananın sonradan ayıplı olması durumunda
kiraya verenden ayıpların giderilmesini ve ayıpla orantılı bir indirim
yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Kiralananın ayıplı
olarak teslimi nedeniyle kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük
meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nın 123. ve 125. maddeleri
dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar
etmesi beklenir.” [2]
II. KİRACININ KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA
BORCU
A. TBK m.316 Kapsamında kiracının Özen
Borcu
Kiracının borçları TBK 313 vd.
maddelerinde düzenlenmiştir. Kiracının
en önemli borçlarından biri ise kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla
yükümlü olmasıdır. Kiracının sözleşmeye uygun bir biçimde kiralananı
kullanmamasından kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü madde 316’da
belirtilmiştir. Buna göre:
“Kiracı, kiralananı,
sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda
oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne
aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en
az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi
feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise,
kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle
sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri
kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya
verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe
aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular
bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle
sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
Kiralananı işbu madde hükümlerine aykırı
biçimde kullanan kiracı , kiraya veren, gerekli bildirimleri yaparak sözleşmeyi
feshetme imkanına sahiptir.
B. Kiracının Olağan Kullanımından Kaynaklı
Yıpranmalar
“Taraflar arasında
01/05/2009 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda
herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 6098 sayılı T.B.K. nun 316. (B.K.nun
256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı
kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile
kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma
dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü
kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı
kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan
yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Nitekim somut olayda da
kiralanandaki yıpranmaların olağan kullanımdan kaynaklı olduğu anlaşıldığına
göre bu kusurların giderilmesi için gerekli olan 15 güne ilişkin kira bedelinin
tazmin edilmesi gereken zarara dahil edilmesi ve davalıdan tahsiline karar
verilmesi doğru görülmemiştir.” [3]
Yargıtay kararları uyarınca Kiracı,
olağan kullanımından kaynaklı yıpranmalardan sorumlu tutulamayacaktır. Örneğin
Duvar renginin solması, parkelerde kullanım izleri, muslukların eskimesi vb.
olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan kiracının sorumluluğuna
gidilemeyecektir. Yalnızca olağan kullanımı aşan hasarlarda sorumluluk gündeme
gelebilecektir.
“6098 sayılı T.B.K.’nun 316.
maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı
kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana
teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla
oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım
nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Kira sözleşmesinin 10.
maddesinde kiracının her zaman kiralanan yerde faaliyet konusunun icrasına
yönelik işlevsel ve görsel her türlü dekorasyon, tadilat ve düzenleme yapma
yetkisine sahip olduğu, kiraya verenin peşinen izin verdiğinin kabul edildiği
ve ayrıca bir izin ve muvafakata gerek bulunmadığı konusunda tarafların
anlaştığı, kiracının kira sözleşmesinin sonunda veya öncesinde kiralanan yeri
tahliye ederken kendi yaptığı ilave ve dekorasyonların bir kısmını veya
tamamını söküp almakta serbest olduğu, kiracının söküp almadığı dekorasyon için
bedel talep edemeyeceği, kiraya verenin de bunların sökülmesi ve eski hale
getirilmesi için ısrar etmeyeceğinin düzenlendiği görülmüştür. Bu madde ile
kiracıya kiralananın kullanım amacına uygun tadilat ve dekorasyon yapma yetkisi
verilmiş ,kiralanan tahliye edilirken de yapılan tadilat ve dekorasyonların
sökülerek götürülmesi imkanı tanınmıştır. Mahkemece anılan hüküm yanlış
yorumlanarak tespit bilirkişi raporunda tespit edilen bir kısım hasarların
kullanım amacına uygun olarak yapılan değişiklik olduğunun kabulü ile karar
verilmesi doğru değildir. Mahkemece, yapılması gereken, tespit raporunda belirlenen
bulgulardan hareketle dosya üzerinde konusunda uzman bilirkişi aracılığı ile
inceleme yaptırılarak, tespit raporunda varlığı belirtilen hasar
kalemlerinden her birinin hor kullanım sonucunda mı, yoksa normal kullanımdan
mı kaynaklandığının belirlenmesi, hasarın sözleşme hükmü de gözetilerek hor
kullanma sonucunda olduğunun belirtilmesi halinde tahliye tarihindeki rayiç
birim fiyatları üzerinden yeniden fiyat değerlendirmesinin yapılması, tespit
edilen yenilenmesi gereken kalemlerden yıpranma (eskime) payı da düşürülerek,
denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi
gerekirken, yazılı şekilde eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulması doğru
olmamıştır.” [4]
III. KİRALANANIN TAHLİYESİ VE İADE BORCU
TBK m.334 Kapsamında Geri Verme Borcu
TBK madde 334 kapsamında Kiracı kiralananı
ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle
yükümlüdür. Uygulamada en sık yaşanan uyuşmazlıklar tahliye anında kiralananın
teslim alınan şekliyle iade edilmediğinden bahisle ortaya çıkmaktadır. Örneğin
evin boyalı teslim edilmesi sebebiyle yeniden boyalı bir şekilde teslim
edilmemesi sebebiyle yaşanan uyuşmazlıklar en sık karşılaşılan örneklerdendir.
“Davacı dava dilekçesinde
kiralananın saten boyalı olarak teslim edildiğini, davalının plastik boya ile
boyadığını ileri sürmüş, yukarıda belirtilen tespit raporunda da boya giderleri
hasar kalemleri içinde yer almıştır. Bu şekilde davacı kiracılık süreci içinde
kiralananın davalı tarafından plastik boya yapıldığını kabul etmiş olduğu gibi
boyalı olan kiralananın yeniden boyanması hayatın olağan akışına aykırıdır.
Diğer yandan kiralananın saten boyalı olarak davalıya teslim edildiği
sözleşmede yer almamıştır. Davacı da bu konudaki iddiasını kanıtlayamamıştır.
Borçlar Kanunu'nun 266/1. maddesi hükmü gereği, kiracı, kiralananı hangi halde
teslim almış ise, o halde geri vermek zorundadır. Normal kullanımdan
kaynaklanan eskilik ya da değişiklikten sorumlu değildir. Kiralananın davalı
tarafından boyatıldığı tarafların kabulünde olması karşısında kiralananın
tahliyesi ve teslimi sırasında davalının boyalı olarak teslim etme yükümlülüğü
bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece boya masrafına ilişkin alacak kalemi yönünden
istemin reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar
verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.”
[5]
Buna göre sözleşmede evi boyalı
teslim edildiği ve tahliye halinde de boyalı olarak teslim edilmesi gerektiğine
ilişkin ibarenin yer alması hali ayrı tutulmak üzere; tahliye anında, olağan
kullanımdan kaynaklı oluşan yıpranma sebebiyle aynen iade kapsamında evin
boyalı teslim edilmesi talep edilemeyecektir.
IV. UYUŞMAZLIKLARDA İSPAT
YÜKÜ VE TESPİT TUTANAKLARININ ÖNEMİ
Kira ilişkisinden kaynaklanan
ayıp ve hasar uyuşmazlıklarında en önemli hususlardan biri, meydana gelen
hasarın varlığının ve niteliğinin ispatıdır. Uygulamada kiraya verenler
tarafından tahliye sonrasında taşınmazda oluştuğu iddia edilen zararların tazmini
talep edilmekte, kiracılar ise bu zararların olağan kullanımdan kaynaklanan
yıpranmalar olduğunu ileri sürmektedir. Bu noktada kiralananın teslim anında
düzenlenen teslim tutanakları, fotoğraf kayıtları, ekspertiz raporları ve
tahliye sırasında hazırlanan tespit tutanakları önemli delil niteliği
taşımaktadır. Özellikle kiralananın hangi durumda teslim edildiğinin yazılı ve
görsel delillerle ortaya konulması, sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların
çözümünde belirleyici rol oynamaktadır. Aksi durumda tarafların iddialarının
ispatı güçleşmekte ve yargılama süreci uzayabilmektedir.
V. SONUÇ
Kira ilişkilerinde kiralananın
teslimi, kullanımı ve tahliyesi süreçlerinde ortaya çıkan ayıp, hasar ve
yıpranma halleri uygulamada en sık uyuşmazlığa konu olan meseleler arasında yer
almaktadır.
Bu kapsamda, kiralananda teslim
anında mevcut olan veya sonradan ortaya çıkan önemli ayıplardan kural olarak
kiraya veren sorumlu olup kiracı; ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinde
indirim talep etme, zararının tazminini isteme veya gerekli şartların oluşması
halinde sözleşmeyi feshetme imkanı mevcuttur. Buna karşılık kiracı da
kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmakla yükümlü olup, olağan
kullanımı aşan zarar ve kötüye kullanımdan doğan hasarlardan sorumlu
tutulabilecektir.
Öte yandan Yargıtay kararlarına
göre, kiracı yalnızca kötü kullanım sonucu meydana gelen zarar ve hasarlardan
sorumlu olup, taşınmazın olağan kullanımına bağlı olarak zaman içerisinde
oluşan eskime ve yıpranmalardan sorumluluğuna gidilemeyecektir. Bu nedenle
tahliye aşamasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, meydana gelen değişikliklerin
olağan kullanım sınırları içerisinde kalıp kalmadığının somut olayın
özelliklerine göre değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bununla birlikte uygulamada
uyuşmazlıkların büyük bir kısmı, kiralananda meydana gelen değişikliklerin
olağan kullanım sonucu oluşan yıpranma mı yoksa kiracının kusurlu kullanımından
kaynaklanan zarar mı olduğu noktasında ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle her somut
olayın kendi özellikleri kapsamında değerlendirilmesi, bilirkişi
incelemelerinin teknik ve denetime elverişli şekilde yapılması ve tarafların
teslim ile tahliye süreçlerini belgeleyerek hareket etmesi hukuki güvenliğin
sağlanması açısından büyük önem taşımaktadır.
Sonuç olarak, kira ilişkisinden
kaynaklanan uyuşmazlıkların önlenebilmesi adına kiralananın teslim anındaki
durumunun ayrıntılı şekilde tutanak altına alınması, tarafların hak ve
yükümlülüklerinin kira sözleşmesinde açık biçimde düzenlenmesi önemlidir.
Av. Şeymanur Elmas
Kaynakça:
1.
Yavuz, Nihat, Kira Hukuku, 4. Baskı, Ankara 2015, Sayfa 85.
2. T.C. Yargıtay 4. Hukuk
Dairesi Esas No.: 2015/15993 Karar No.: 2016/1412 Karar tarihi: 09.02.2016
3.
Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2019/2596 K. 2019/4308 T. 8.5.2019
4.
Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2015/558 K. 2015/10230 T. 23.11.2015
5. Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2009/1610 K.
2009/5922 T. 22.6.2009
