1. Giriş
11
Haziran 2022 tarihli 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı
Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
ile 11 Ocak 2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na aşağıdaki
geçici madde eklenmiştir:
“GEÇİCİ
MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih
ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira
dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira
yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir
önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık
ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde
değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde
de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar
yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca
hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Bu geçici madde ile konut kiraları bakımından yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin uygulanabilecek artış oranı 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında %25 oran ile sınırlandırılmıştır.
14
Temmuz 2023 tarihine gelindiğinde ise 7456 sayılı 6/2/2023 Tarihinde Meydana
Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu
Taşıtlar Vergisi İhdası İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde
Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun kabul edilmiş ve 15 Temmuz 2023
tarihinde 32249 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. Bu Kanun kapsamında 6098
sayılı Türk Borçlar Kanunu’na aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 2- Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Konut kiraları bakımından uygulanacak artış oranına ilişkin getirilen sınırlandırma, 1 Temmuz 2024 tarihinde sürenin dolmasıyla kendiliğinden yürürlükten kalkmıştır.
Geçici
kanun ile getirilen %25’lik sınırlamanın kalkması ile birlikte 6098 sayılı Türk
Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca konut kirası sözleşmelerinde yenilenen
kira dönemlerinde uygulanacak kira artış oranı belirlenirken “tüketici fiyat
endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı (TÜFE) azami
miktar olarak baz alınacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili kanun maddesi şu
şekildedir:
“Madde 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Yenilenen
kira sözleşmelerinde kira bedeli, taraflarca bu konuda bir anlaşma
yapılmamışsa, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık
ortalamalarına göre hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak
hakkaniyete göre belirlenir.
Yargıtay
3. Hukuk Dairesi’nin 15.01.2019 tarih, 2017/5480 E. ve 2019/79 K. sayılı
kararı;
“ (...) tespitine karar verilen 01/07/2015 tarihinde başlayan kira dönemi için kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre dolduğundan kira bedelinin TBK 344/3. maddesine göre hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerekmektedir.”
Bu durumda davalı kiracının tacir olup olmaması sonuca etkili olmayıp her iki durumda da kira bedelinin davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere rayice göre belirlenmesi gerektiği açıktır. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.
Taraflarca yenilenen kira döneminde kira artış oranıyla ilgili bir anlaşma yapılmadığı yahut anlaşmazlık ortaya çıktığı takdirde hem kiracı hem kiralayan tarafından kira tespit davası yoluna başvurulması ile kira bedelinin takdirinin hakimce tayin edilmesi mümkündür. Aynı zamanda kira sözleşmesinde kira artış oranı açıkça belirlenmiş olsa da beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi adına kira tespit davası açılabilecektir.
2. Kira Tespit Davasında %25’lik Kira Artış Oranı Hakim Tarafından Gözetilir Mi?
Yapılan değişiklikler ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeler neticesinde; Geçici Madde 1’in yürürlüğe girdiği tarih ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerli olacağı yönünde düzenlemiştir.
Geçici
Madde 1’in lafzında “yenilenen kira dönemlerinde” ifadesi yer almakta
olup, bu düzenlemenin yalnızca taraflar arasında belirlenecek kira artış
oranlarına mı uygulanacağı yoksa mahkeme tarafından yapılacak kira tespiti
davalarında karar verilirken göz önünde bulundurulması gerekip gerekmediği önem
arz eden bir konudur.
Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2, emredici nitelikte düzenlemelerdir. Bu kapsamda taraf iradeleriyle bertaraf edilmesi mümkün değildir. Bu nitelik gereği, hâkimin kira artışına ilişkin olarak bu sınırı resen dikkate alması gerekir. [1]
Düzenlemenin amacı, konut kiralarındaki fahiş artışları geçici bir süre için sınırlandırmak ve sosyal dengeyi korumak olduğuna göre ve aynı yönde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 ve 2’nin “Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” şeklindeki son cümleleri doğrultusunda mahkeme kararıyla yapılacak kira tespitinin de bu hüküm sınırları içerisinde değerlendirilmesi gerekmektedir.
Konut kiraları bakımından; Geçici Maddenin yürürlükte olduğu dönemde yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların geçerliliği için getirilen özel sınırlamanın TBK m. 344 / f. 2 çerçevesinde hâkim tarafından verilecek kararlarda da uygulanması hususunda henüz içtihat geliştirilmemiş olmakla birlikte yukarıda açıklandığı üzere açık kanun hükmü doğrultusunda, Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeler ile getirilen özel sınırlamanın hakimler tarafından belirlenecek kira artış oranlarında da uygulanması gerekir.
3. %25’lik Sınırın Üstünde Yapılan Zam Kiracı Tarafından Talep Edilebilir Mi?
7409
sayılı Kanun’un 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici
Madde 1, konut kira sözleşmeleri bakımından emredici bir düzenlemedir. Bu
maddeye göre:
“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Ayrıca
aynı maddede açıkça belirtilmektedir ki:
“Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.”
Bu hükümden açıkça anlaşılmaktadır ki, taraflar arasında %25’in üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi, bu oran geçerli kabul edilmez; geçerli olan oran kanuni tavan olan %25’tir. Bu düzenleme taraf iradesine bırakılmamıştır, yukarıda da açıklandığı üzere kamu düzenine ilişkin olduğu için hâkim tarafından da resen uygulanmak zorundadır.
Eğer kiracı, geçici madde yürürlükte olduğu bir kira döneminde, %25’lik artışı aşan bir kira bedelini kiraya verene öderse, bu fazla ödeme hukuki dayanaktan yoksundur ve kısmi hükümsüzdür. Türk Borçlar Kanunu’na Geçici Madde 1 ve 2 ile eklenen %25’lik oranı aşan kira artış miktarı, bu kısım yönünden kesin hükümsüz olacaktır. Zira bu oranın üzerinde yapılacak artışın geçersiz olduğu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 ve 2 ile emredici şekilde düzenlenmiştir. Burada söz konusu olan geçersizlik türünün kısmî kesin hükümsüzlük olduğu konusunda görüş birliği bulunmasının yanında sonradan yapılan anlaşmalarda kanuni sınırlamanın devreye girip girmeyeceği Türk Borçlar Kanunu m. 344 için tartışılmıştır. Aynı doğrultuda bahse konu Geçici Maddelerin de tartışılması gerekir.
Bu husus doktrinde bir görüşe göre; artışa ilişkin anlaşmanın baştan ya da sonradan yapılmasının sonucu değiştirmeyeceği şeklinde ifade edilir. Tarafların açık bir anlaşma yapmalarının yasaklandığı bir durumda zımni anlaşmalara geçerlilik tanınmasının mümkün olmadığı tespiti yapılmaktadır. [2]
Bu
değerlendirme ile ilk akla gelen, hukuki dayanaktan yoksunluk sebebiyle
kiracının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 77 ve devamı hükümlerine dayanarak
sebepsiz zenginleşme davası açabileceği yönündedir.
Sebepsiz
zenginleşme Türk Borçlar Kanunu’nda şu şekilde düzenlenmiştir:
“Haklı bir sebep olmaksızın, bir
başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri
vermekle yükümlüdür.
Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin
geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması
durumunda doğmuş olur.”
Doktrinde buna paralel bazı görüşler söz konusu düzenlemeye rağmen tarafların %25’ten daha yüksek bir oranda artış oranı üzerinden kira bedelini belirlemeleri halinde, bu anlaşmanın emredici hükme aykırılık nedeniyle geçerli olmayacağını; daha yüksek kira bedeli ödeyen kiracının, zamanaşımı süresine uymak kaydıyla sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince fazla ödediği tutarların iadesini talep edebileceği ya da sonraki kira bedelleri ile takas edebileceği kanaatindedir. [3]
Bu konuda bir diğer görüş kiracının halihazırda kiralananın içinde bulunması sebebiyle herhangi bir baskı altında olmadığı, kiracının geçersizliği ileri sürmesi ve ödemiş olduğu fazla kira bedellerini talep etmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyabileceği yönündedir. [4] Zira kiracı, halihazırda kiralananın içinde bulunduğundan, kendisi kural olarak bu yönde bir anlaşmayı kabul etmesi yönünde bir baskı altında değildir.
Herkes,
haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uygun
davranmakla yükümlüdür. Bu kapsamda, çelişkili davranış yasağı, dürüstlük
kuralının önemli bir görünüm biçimidir.
Bir kimsenin belirli bir irade açıklamasında bulunduktan sonra, bu beyana aykırı şekilde hak ileri sürmesi, çelişkili davranış teşkil eder ve dürüstlük kuralına aykırılık oluşturur. Nitekim, borcun ifasına ilişkin bir ödeme gerçekleştirdikten sonra, bu ödemenin iadesini talep etmek, açıkça çelişkili bir davranıştır. Bu görüşe göre, kira artışı hususunda sonradan yapılacak bir anlaşmanın, artık bu noktada kiracının zayıf konumundan bahsedilemeyeceği için geçerli kabul edilmesi gerekmektedir. [5]
Açıklanan, sonradan kanuni sınır dikkate alınmaksızın yapılan arttırmanın geçerli olacağını savunan görüşe göre; Türk Borçlar Kanunu madde 344’teki düzenlemeye esas olan düşünce, kira sözleşmesi yapıldığı sırada kiraya verenin güçlü konumu sebebiyle kira bedeli artışına ilişkin hükümleri ister istemez kabul etmek zorunda kalmış kiracıları korumaktır. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonraki aşamada kiracının zayıf durumu ortadan kalkacağından bu şekilde bir korumaya gerek bulunmamaktadır. Dolayısıyla bu görüşe göre, geçici maddelerin yürürlükte olduğu dönemde kira sözleşmelerinde yapılan %25’in üzerindeki kira artışı geçerli olmalıdır.
Tüm
anlatılanların yanında değerlendirilen %25 sınırının Anayasal ilkelere
uygunluğu da ayrıca üstünde durulması gereken bir konudur. Daha önce yine
enflasyon karşısında benzer bir sınırlama yapılarak 2000 yılında yürürlüğe
giren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a 7. geçici madde
eklenmesine dair 4531 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici
Madde Eklenmesi Hakkında Kanun’la, sözleşmelerde kararlaştırılan kira
paralarının 2000 yılında % 25, 2001 yılında % 10 artırılabileceğini öngörmüştür.
Anlatılan düzenleme Anayasa Mahkemesi tarafından itiraz konusu "...2001
yılında ise yıllık % 10..." ibaresinin, Anayasa'nın 2., 5., 13. ve 35.
maddelerine aykırı bulunması sebebiyle iptal edilmiştir. [6]
“4531 sayılı Yasa'nın gerekçesinde de belirtildiği gibi, ekonomi kurallarına göre hak ve adalete uygun, makûl bir kira parasının saptanmasında kiracıların durumu ve tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın diğer fiyatlar üzerindeki olumsuz etkileri gözetilerek taşınmaz mal kira bedellerinin kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlandırılmasının Anayasa ile çelişen bir yönü bulunmamaktadır. Ancak, 4531 sayılı Yasa'nın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki artış, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kalmıştır. Böylece, kira bedellerine getirilen sınırlama, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makûl, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda, itiraz konusu ibare ile mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde yapılan ölçüsüz sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı ileri sürülemez.”
Neticeten 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile getirilen Geçici Madde 1’in Anayasal ilkelere ne derece uygun düştüğü de ayrı bir değerlendirme konusudur.
4. Sonuç
6098
sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2 ile
konut kiralarına ilişkin olarak getirilen %25 oranındaki artış sınırlaması,
açık ve emredici nitelikte bir düzenlemedir. Bu sınırlama yalnızca taraflar
arasındaki sözleşmesel kira artış anlaşmalarını değil, aynı zamanda TBK m.
344/2 kapsamında açılan kira tespit davalarında hâkim tarafından takdir
edilecek kira artış oranlarını da kapsamaktadır.
Bu
kapsamda, hâkimin kira tespiti yaparken anılan geçici maddelerde öngörülen
sınırı resen gözetmesi gerekmektedir. Zira düzenlemenin amacı, konut
kiralarındaki fahiş artışları önleyerek kiracının korunmasını sağlamak ve
sosyal dengeyi muhafaza etmektir.
Öte
yandan, %25’lik yasal sınırın üzerinde yapılan artışlara istinaden kiracının
ödediği fazla kira bedellerinin, hukuki sebebi bulunmayan bir edim niteliğinde
olup olmadığı ve kiracı tarafından sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri
talep edilip edilemeyeceği hususlar olup doktrinde güncel olarak tartışmalara
konu olmaktadır.
Sonuç olarak, geçici yasal düzenlemelerle getirilen %25’lik artış sınırına aykırı uygulamalar, kısmi geçersizlik sonucunu doğurur. Ancak geçersiz olan bu kısımla ilgili hukuki bir içtihat henüz geliştirilmemiştir ve farklı görüşler bakımından farklı sonuçlara varılabilmektedir.
Stj.
Av. Edanur Yılmaz
Kaynakça:
1. Helvacı,
İlhan; Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri, md. 344
“Konut
kiraları bakımından 11.06.2022 ile 01.07.2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında
yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların
geçerliliği için getirilen özel sınırlamanın TBK m. 344 / f. 2 çerçevesinde
hâkim tarafından verilecek kararlarda da uygulanacağı (...)”
2.
İnceoğlu, M. Murat: Kira Hukuku Cilt II, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul
2014.
3.
Makaraca Başak, Aslı & Öktem Çevik, Seda “7409 Sayılı Kanun ile Getirilen
Geçici Madde 1 Gereğince Kira Bedelinin Belirlenmesi”, Lexpera Blog, 08/07/2022
4.
Türkmen, Ahmet & Huysal, Süleyman Anıl “6098 sayılı Kanun Geçici Madde 1
ile Getirilen Kira Bedelinde %25’lik Artış Sınırlamasına Aykırılığın Hukuki
Sonuçları Üzerine Değerlendirmeler” Lexpera Blog, 06/12/2022
5. Zevkliler,
Aydın/Gökyayla, K. Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri ve Özen, Burak:
“Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca
Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira
Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk
Araştırmaları Dergisi, C. 16, S. 3, 2016
6.
Anayasa Mahkemesi Kararı - GK, E. 2001/303 K. 2001/333, T. 19.7.2001
