1. Giriş
Ülkemizde
insanların temel ihtiyaçlarından biri olan barınma ihtiyacının karşılanması
amacıyla kullanılan en yaygın yöntemin kiralama olduğunu düşündüğümüzde, kira sözleşmelerinin
diğer sözleşme türlerinden farklı olarak toplumsal bir öneminin olduğu
kendiliğinden ortaya çıkmaktadır. Kira sözleşmesi, kiraya veren ve kiracı
arasındaki ilişkiyi düzenlerken, bu ilişkinin unsurları içerisinde kira bedeli,
sözleşmenin esaslı bir unsurunu oluşturmaktadır.
Özellikle
günümüz ekonomik koşulları kapsamında enflasyonun yüksek seyri ve emtia
bedellerinin katlanarak artması neticesinde kira bedelleri de önemli ölçüde ve
hızlı şekilde artmıştır. Bu sonuç neticesinde kira bedelleri birkaç yıl içinde
emsalleri karşısında oldukça düşük hale gelmiştir. Bu durumun kiraya veren
bakımından katlanılır hale gelebilmesi için kira bedellerinin sonradan açılacak
kira tespit davaları ile emsalleri düzeyine yaklaştırılmasına izin verilmiştir.
2. Kira
Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası
Konut ve
çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelinin
belirlenmesine ilişkin esaslar 6098 sayılı Türk Borçla Kanunu’nun (“Kanun”)
344. maddesi ile düzenlemiştir. Hüküm uyarınca; kanun koyucu, konut ve çatılı
işyeri kiralarında tarafların kira bedeli için belirleyeceği artış oranını
Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayımladığı tüketici fiyat endeksinde gerçekleşen
on iki aylık ortalama değişim oranı ile sınırlamıştır. Kanundaki artış oranına
ilişkin bu sınırlama her bir yenileme dönemi için geçerlidir. Kanunda
öngörülmüş tüketici fiyat endeksi sınırını aşacak şekilde kararlaştırılan kira
artış oranları geçersiz olup artış hükmü tümden geçersiz sayılmamakla beraber
“azami hadde indirme ilkesi” uyarınca sınırı aştığı oranda geçersiz kabul
edilecektir.
Makalenin
konusunu teşkil eden 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira
sözleşmeleri bakımından öngörülen TBK m. 344/3 hükmü ise sözleşme dengesini
kiraya veren lehine kurmak üzere düzenlenmiştir. İşbu hüküm uyarınca 5 yıldan
uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira
yılında uygulanacak kira bedeli, fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara
göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önünde
bulundurularak hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir.
2.1. Kira
Tespit Davasında Talep
Kira
tespit davasının konusu esas olarak taraflar arasında uygulanacak yeni kira
bedelinin belirlenmesi oluşturur. Bunun yanında işbu davada kira alacağının
tahsili, tahliye ve benzeri taleplere yer verilemez. Dolayısıyla kira tespit
davasında davacı sınırlı talep imkanına sahiptir. Zira TBK 344/3 uyarınca kira
tespit davasının konusu 5 yıllık süre dolduktan sonra kira bedelinin emsal kira
bedelleri de dikkate alınarak hakim tarafından belirlenmesidir.
Yargıtay
HGK, 16.03.2021 tarihli. 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında;
“Bu
davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti
istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır.”
şeklinde
ifade edilmiştir. [1]
Bunun
yanında, yeni dönem kira bedelinin tespitiyle birlikte, kira tespit kararının
geriye doğru, davanın açıldığı kira yılının başından itibaren uygulanması
mümkündür. Bu hususta hüküm kurulabilmesi için davacının mutlaka talepte
bulunmuş olması gerekir.
2.2. Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi
Kira
tespit davasının sonucunda verilecek tespit kararının hangi tarihten itibaren
uygulanacağı hususu bakımından, davanın açıldığı tarih ve bununla birlikte
sözleşmede artış şartının bulunup bulunmaması önem arz eder. Bu hususa dair
esaslar Kanunun 345. maddesinde düzenlenmiştir. Hükümden anlaşılacağı üzere
kira tespit davasında verilen tespit hükmünün hangi tarihten sonra uygulanacağı
hususu bakımından davanın açıldığı tarih ve sözleşmede artış şartının bulunup
bulunmaması önem arz etmektedir.
Sözleşmede
yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin hükme yer verilmiş
olması halinde TBK m. 345/3 uyarınca, kira tespit davası yeni kira dönemi
içinde açılmalıdır. Açılan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli ise bu
yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Taraflar
arasında akdedilen kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına dair bir
anlaşma bulunmaması halinde, TBK 345/2 uyarınca, yeni kira dönemi başlamadan en
az 30 gün öncesinde kira tespit davası açılmış olmalı ya da aynı süre içinde
yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına dair ihbarda bulunulmuş
olması gerekir. Ancak bu şartların sağlanması halinde açılan davada belirlenen
kira bedeli geriye etkili olarak yeni kira döneminin başından itibaren etkili
olacaktır.
2.2.1.
Kira Artış Anlaşması Bulunan Sözleşmelerde
Tarafların
sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hükme
yer vermiş olmaları halinde, yenilenen kira yılı içinde herhangi bir tarihte
açılacak kira tespit davasında mahkemenin vereceği karar, yenilenen kira
yılının başından itibaren geçerli olabilecektir. Zira artık kiracı sözleşmedeki
hüküm sebebiyle yeni dönemde kira bedelinin arttırılacağını bilmektedir
[2]. Yukarıda bahsedildiği üzere, tespit
edilen kira bedelinin geriye doğru işlemesi için davacının bu hususta talepte
bulunmuş olması şarttır.
Kira
tespit davası 5 yıllık sürenin dolmasının ardından başlayan yeni kira yılında
açılmayıp takip eden yıllar içinde de açılmış olabilir. Bu durumda davacı kira
tespit kararını geçmişe dönük olarak en erken yenilenen kira yılının başından
itibaren uygulanmasını talep edebilir. Yoksa mahkemenin tespit ettiği kira
bedelinin daha geriye giderek önceki kira yıllarına uygulanması talep edilemez.
Yargıtay
3. HD 28.05.2019 tarihli, 2017/8071 E., 2019/5079 K. sayılı karar uyarınca;
“Her ne
kadar 09.12.2015 tarihinde açılan dava ile 01.09.2014 tarihinden itibaren
başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de; Mahkemece
taraf beyanları dikkate alınarak bir sonraki dönem için (01.09.2015) kira
bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun da davacıya sorulmak
suretiyle, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine
karar verilmesi gerekir.” [3]
Öte
yandan, sözleşmede halihazırda kararlaştırılmış olan kira artış oranı, kira
tespit davası neticesinde verilen karardan etkilenmez. Kira tespit davası ile
kira miktarında müdahale edilmiş olmasında dahi, bir sonraki yenileme
dönemlerinde taraflarca öngörülmüş artış oranı aynı şekilde uygulanmaya devam
eder.
Yargıtay
6. HD, 2014/12999 E., 2015/10017 K. sayılı karar uyarınca;
“AHM’NİN
… E.K. sayılı kararında 16.01.1992 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin
1.850.000.000 olarak uyarlanmasına karar verilmiş olup, Yargıtayın yerleşik
içtihatlarına göre uyarlama ya da tespit davalarında uyarlama ya da tespite
karar verilmesi sözleşmedeki artış oranını ortadan kaldırmayacağından devam
eden dönemlerde tespit edilen bedel üzerinden tarafların kira sözleşmesinde
kararlaştırdıkları artış oranında artış yapılması gerekir…” [4]
2.2.2.
Kira Artış Anlaşması Bulunmayan Sözleşmelerde
Kira
artış anlaşması bulunmayan sözleşmelerde, kira tespit davası neticesinde
verilen hükmün geriye etkili hüküm doğurabilmesi için davacının TBK 345/2’de
öngörülmüş süreler aralığında harekete geçmesi şarttır.
Yargıtay
3. HD. 06.03.2017 tarihli 2017/1736 E. 2017/2469 K. sayılı kararı uyarınca;
“… Yani sözleşmede
kira artış şartı varsa ihtara gerek olmadan tesbiti istenilen dönemin sonuna
kadar dava açılabileceği, artış şartı yoksa dönem başlamadan 30 gün önce açılan
davanın dava dilekçesinin tebliğ ettirilmesi ya da ihtarla kiranın
arttırılacağının ihtar edilerek dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği
ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerekir.” [5]
davacının
yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce dava açıp dava dilekçesini kiracıya
tebliğ etmesi veya kiranın arttırılacağına dair ihtarın yine aynı süre içinde
kiracıya tebliğinin gerektiği yargıtay kararı ile öngörülmüştür. Böylece
kiracının talep edilen artışı uygun bulmaması halinde sözleşmenin bitiminden 15
gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırmak ve taşınmazı
tahliye etmek için hakkını kullanmasına imkan tanınmıştır.
Öngörülen
sürelere uyulmamış olunmasına rağmen kiraya veren tarafından açılan tespit
davasında kira tespitinin yeni kira döneminden itibaren geçerli olacak şekilde
yapılmasını talep edilmişse Yargıtay 3. HD. 02.12.2019 tarihli 2019/3381 E.,
2019/9536 K. sayılı kararı uyarınca;
“…
davacının 01.01.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep
edebilmesi için, süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış bir dava
olmadığına göre, geriye dönük kira bedelinin tespitinin mümkün olmadığı, bu
durumda mahkemece; davacıya talebi açıklattırılarak her iki talebi yönünden
ayrı ayrı değerlendirme yapılmak suretiyle, davacının 01.01.2015 tarihinden
itibaren başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitini istemesi halinde bu
dönem için karar verilmesi…” [6]
hakim
tarafından davacıya, bir sonraki kira yılı geçerli olmak üzere kira tespit
davası olarak devam edip etmeyeceği sorulmalıdır.
2.2.3.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermiş Olması Halinde
TBK 344/3
uyarınca kira tespiti davasına konu olan kira sözleşmesi, dava tarihinden önce
veya dava sırasında sona erdirilmiş olabilir. Bu durumda sözleşmenin sona
erdirildiği tarihe kadar geçen ve taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan yeni
dönem kira bedelinin mahkeme tarafından tespiti yapılabilir. Yapılacak tespit
neticesinde verilen hüküm uyarınca kiracının ödediği ve ödemesi gereken
bedeller arasındaki farkın, kiracıdan talep ve tahsil edilmesi mümkün hale
gelecektir.
3. Kira
Tespiti Davası Neticesinde Verilecek Hüküm
Kira
tespit davasında verilecek hüküm, kural olarak, yenilik doğuran nitelikte olup
bir eda hükmü ihtiva etmez. Kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira
tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi hukuki ilişkiyi tespit
etmez. Amacı yenilenen kira döneminde belirsiz olan kira bedeli unsurunu
belirli hale getirmektir. [7]
Bu
durumdan hareketle, kira tespit kararlarıyla var olan hukuki ilişkiye ilişkin
yeni bir hukuki durum ortaya çıkarılmamakta veya olan bir hukuki durumun
değişmesi söz konusu olmamaktadır. Ayrıca tespit davasındaki karar eda niteliği
taşımadığı için ilamlı icra değil, ilamsız icra yoluyla takibe konu
olabilecektir.
Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. 2021/267 K. sayılı kararı uyarınca,
“…Kira
bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit
davalarında olduğu gibi hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira
sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hale
getirmekten ibarettir.
… Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması söz konusu olmaktadır…” [8]
4. Tespit
Edilen Kira Farkı Alacağının İcrası
Önceki
başlıklarda belirtildiği üzere, mahkeme tarafından tespiti yapılan güncel kira bedeli,
davacı tarafından geçmişe etkili hüküm ifade edilmesi için ayrıca bir talebe
konu edilmedikçe, hüküm tarihinden itibaren geçerlidir. Geriye etkili olarak
hüküm ifade edecek kira farkı alacaklarının icrası için ise kira tespit
kararının kesinleşmesi koşulu aranır.
Yargıtay
İçtihadı Birleştirme Kurulunun 12.11.1979 tarihli kararı uyarınca;
“Kiranın
tespitine ilişkin mahkeme kararları ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa
zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını
isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeter olmayıp aynı zamanda o kararın
kesinleşmesi gerektiğine Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun
12.11.1979 günü yapılan ikinci toplantısında salt çoğunlukla karar verildi.” [9]
verilen
karar ile farklı içtihatların ortaya çıktığı bu hususun sonuca bağlanmasını
sağlamıştır. Dolayısıyla karar kesinleşene kadar eski kira bedelini ödeyen
kiracının temerrüdünden bahsedilemez ve eksik ödeme sebebiyle sözleşme
feshedilemez. Çünkü yeni kira bedeli, en erken, davada verilen kararın
kesinleşmesiyle muaccel olur. [10]
Mahkemenin
işbu dava neticesinde verdiği tespit kararı geçmişe etkili olarak yeni kira
dönemi başından itibaren geçerli olur. Kararın kesinleştiği tarihten itibaren
ise temerrüt faizi işletilmeye başlar. Kiraya veren, bu fark için kira
bedelinin kesinleşmesinden sonra alacak davası açabilir, icra takibi
başlatabilir hatta TBK 315’e dayanarak vereceği süre içinde ödenmeyen farkı
gerekçe göstererek sözleşmeyi feshedebilir.
Muaccel
olmuş borcun temerrüte düşmesi için ayrıca ihtarın gerekip gerekmeyeceği hususu
bakımından Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 24.11.1995 tarihli 1994/2 E.
1995/2 K. sayılı kararı uyarınca;
“Kira
tespitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına,
ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tespiti kararının kesinleştiği tarihten
itibaren faiz yürütülmesi gerektiğine 24.11.1195 gününde ve üçüncü toplantıda
oyçokluğuyla karar verildi.” [11]
verilen
içtihadı birleştirme kararı ile nihayete ulaşmıştır. Kararda bahsedildiği
üzere, tespit kararının kesinleştiği tarih, işleyecek olan faizin de başlangıç
tarihidir. Bir başka ifadeyle, geçmişe dönük kira bedeli arttırılan kiracının,
geçmişte eksik ödediği kira bedelleri bakımından faiz borcu doğmayacaktır.
3.3. Kira
Farkına Uygulanacak Faiz
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 24.11.1995 tarihli 1994/2 E. 1995/2 K. sayılı kararı kapsamındaki içtihat uyarınca kira tespit davasında talep üzerine mahkemenin geçmiş dönem kira farkı alacağını tespit etmesi üzerine ve tespit kararının kesinleşmesi itibariyle kiracı temerrüde düşecektir. Hükmün kesinleştiği tarihten itibaren temerrüt faizi işlemeye başlar.
Temerrüt
faizinin oranının belirlenmesi hususu, kira sözleşmesinde temerrüt faizine
ilişkin bir anlaşma olup olmaması ve kira sözleşmesinin ticari iş olup
olmamasına göre değişiklik gösterir.
Kira
sözleşmesinin ticari iş niteliğinde olmaması halinde ve kira sözleşmesinde
temerrüt faizine dair bir maddeye yer verilmemişse 3095 sayılı Kanunun 1.
maddesinde düzenlenen ve uygulamada “yasal faiz” olarak bilinen oranın
uygulanması gerekir.
Kira
sözleşmesinin ticari iş niteliğinde olduğu hallerde, kira sözleşmesinde
temerrüt faizine ilişkin anlaşma varsa, anlaşmadaki faiz oranı uygulanacaktır.
Sözleşmede bir oran öngörülmemişse, 3095 sayılı kanunun atfıyla TCMB tarafından
yayımlanan kısa vadeli avans işlemlerinde uygulanan faiz oranının uygulanması
gerekir.
Stj. Av. Berfin Dicle Onar
Kaynakça:
1. Yargıtay
HGK, 16.03.2021 tarihli. 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararı
2.
Özyakışır, 2019, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli
3.
Yargıtay 3. HD 28.05.2019 tarihli, 2017/8071 E., 2019/5079 K. sayılı kararı
4. Yargıtay
6. HD, 2014/12999 E., 2015/10017 K. sayılı kararı
5. Yargıtay
3. HD. 06.03.2017 tarihli 2017/1736 E. 2017/2469 K. sayılı kararı
6. Yargıtay
3. HD. 02.12.2019 tarihli 2019/3381 E., 2019/9536 K. sayılı kararı
7. Doğan,
2023, Kira Hukuku Davaları
8. Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. 2021/267 K. sayılı kararı
9. Yargıtay
İçtihadı Birleştirme Kurulunun 12.11.1979 tarihli kararı
10.
Yeniocak, 2023, Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Uyarlama Davaları
11. Yargıtay
İçtihadı Birleştirme Kurulunun 24.11.1995 tarihli 1994/2 E. 1995/2 K. sayılı
kararı
