1. Kira Bedelinin Tespiti Davası
Kira sözleşmesinin tarafları, kira ilişkisinin yeni döneminde
geçerli olacak kira bedelini sözleşmesinde belirleyebilecekleri gibi bu hususta
kira sözleşmesinde bir maddenin bulunmadığı haller de söz konusu
olabilmektedir. Kira bedelinin belirlenmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar
Kanunu’nun 344. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin ilk fıkrasına göre;
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin
anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık
ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir
yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bir diğer deyişle
taraflar, arasında yeni dönemin kira bedelini belirlerken bir üst sınıra uymak
zorundadırlar.
Yine aynı maddenin ikinci fıkrasına göre; Taraflarca bu
konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici
fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek
koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete
göre belirlenir.
Üçüncü fıkrasına göre; taraflarca yenilenen kira dönemlerinde
uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları konusunda bir anlaşma yapılıp
yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra
yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni
kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki
on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira
bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş
yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki
fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Yani tarafların
aralarındaki kira ilişkisini beş yıl boyunca sürdürmeleri halinde, altıncı yıla
ilişkin olarak belirlenecek olması halinde tarafların akdettiği kira
sözleşmesinde artış oranının belirlenip belirlenmediği hususu dikkate alınmaz.
2. Belirsiz Alacak Davası
Belirsiz alacak davası, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri
Kanunu’nun 107. Maddesinde düzenlenmiş olup davanın açıldığı tarihte alacağın
miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden
beklenemeyeceği veya bunun imkânsız olduğu hâllerde, alacaklı, hukuki ilişkiyi
ve asgari bir miktar ya da değeri belirtmek suretiyle belirsiz alacak davası
açabilir.
“Belirsiz Alacak davasının hem maddi hukuka hem de usul hukukuna
ilişkin önemli avantajları vardır. Birincisi, yukarıda görüldüğü üzere,
davacının yargılama giderleri açısından sahip olduğu avantajdır. Şöyle ki
davacı sadece talebinin muhtemelen reddolunacak kısmı üzerinden yatırmak
zorunda kalacağı miktara katlanmaktan kurtulmakla kalmamakta, aynı zamanda,
talebin gerçek dava esnasında (tahkikat sırasında) belirlenmesine kadar, bu
miktar için yatıracağı giderleri de ertelemiş olmaktadır.
İkincisi, davacı için talebin dava sırasında belirlenen
miktara göre artırılması konusunda, karşı tarafın rızasına yahut ıslaha gerek
bırakmamaktadır.
Belirsiz alacak davası açılabilmesinin birinci koşulu,
davanın açıldığı tarihte, dava konusu kılınmak istenen alacağın miktar veya
değerinin tam olarak belirlenmesinin alacaklıdan beklenemeyecek olması yahut
bunun tamamen imkansız bulunmasıdır.
Belirsiz alacak davasının ikinci koşulu, belirsiz alacak
davası açmak isteyen kişinin, talebin dayanağı olan hukuki ilişkiyi dava
dilekçesinde göstermesi ve alacağın miktarının neden tam olarak
belirlenemediğini ortaya koymasıdır.
Belirsiz alacak davasının üçüncü koşulu, belirsiz alacak
davası açmak isteyen kişinin, dava açarken tespit edebildiği asgari miktarı
dava dilekçesinde göstermesidir. “[1]
3. Islah
“İddianın ve savunmanın değiştirilmesi ve genişletilmesi
yasağını düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 141. Maddesinin
ikinci fıkrasında karşı tarafın açık muvafakati ve ıslahın saklı tutulduğunu
belirtmiştir. Burada atıf yapılan ıslah müessesesi Hukuk Muhakemeleri
Kanunu’nun 176. Ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu açık atıf karşısında,
iddiasını veyahut savunmasını değiştirmek veya genişletmek isteyen tarafın,
eğer karşı tarafın açık muvafakatini elde edemez ise, başvurabileceği tek yol
ıslahtır.
Taraflardan her biri, ıslaha elverişli bir talebin bulunması
durumunda, karşı tarafın muvafakati (esasen bunu elde edemediği için bu yola
başvurmaktadır) veya mahkemenin onayına gerek olmaksızın iddia veya savunmasını
değiştirip genişletebilir.” [2]
4. Kira Bedelinin Tespiti Davasında Islah Yapılması veya Kira
Bedelinin Tespiti Davasının Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilmesi Mümkün
Müdür?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, E.
2017/2792 K. 2021/267 sayılı 16.3.2021 tarihli ilamıyla birlikte kira tespit davasının hukuki niteliğini aşağıdaki
şekilde belirtmiştir:
“Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukuki
ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava
ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları
hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının
amacı da hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri
taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan
ibarettir.
Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira
tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi
tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira
bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar
anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile
doğar. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı
alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek
kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması hâlinde bu hukuki
sonucun doğması için dava açmaları gerekir.
Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen
mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir
nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak
açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair
karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum
ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu
olmaktadır.
Kira bedelinin tespiti davalarının amacı sadece ilgili kira
döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespitidir. Başka bir deyişle kira
bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Kira tespit
davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira
bedelini belirler. Böylelikle, kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim
kararı ile değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi mahkeme kararı ile yeniden
şekillenmiştir.” [3]
Yargıtay’ın görüşüne göre Kira Bedelinin Tespit Davasının
dava dilekçesinde yeni döneme ilişkin olarak istenen miktar için açık ve net
bir rakam belirtilmesi gerekir.
“Kira tespit davasının kısmi dava, belirsiz alacak davası
olarak açılması mümkün olmadığı gibi, açılan davada ıslahta mümkün
değildir” [4]
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, E. 2017/2792 K. 2021/267
sayılı 16.3.2021 tarihli ilamıyla kira bedelinin tespit davasında ıslah
talebinde bulunup bulunamayacağı konusunda aynen;
“Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti
davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonucunda verilen kararlara
yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli
olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının
sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucu hakim, ileriye yönelik olarak bir yıllık
süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer
alan kira bedeli, hakim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği
gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli
davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir
anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı
tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz” şeklinde açıklamaya yer vermiştir. [5]
“Yargıtay’a göre, kira tespit davalarında davacı, yeni
dönemde uygulanmasını istediği kira bedeline ilişkin talebini başlangıçta tam
olarak belirtmek zorunda olup tespitine karar verilmesi talep edilen kira
miktarının sonradan ıslah edilerek değiştirilmesi mümkün değildir” [6]
Yargıtayın kira bedelinin tespit davasına olan yaklaşımına
karşı İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.03.2016 tarihli ve
2015/918 E., 2016/242 K. sayılı kararı ile direnmiştir. Direnme Kararında ise:
“Kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun
tamamen kapalı olmadığı, TBK’nın kira tespitine ilişkin 344 ve 345.
maddelerinde kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı
olduğuna ilişkin yasaklayıcı hiçbir hüküm yer almadığı, 6100 sayılı Hukuk
Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) davanın ıslahına ilişkin 176. maddesinde
taraflardan her birinin, yapmış olduğu usul işlemlerini kısmen veya
tamamen ıslah edebileceği, 180. maddesinde de davanın
tamamen ıslah edilebileceği hükmünün bulunduğu, HMK’da kira bedelinin
tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğuna ilişkin yasaklayıcı
hiçbir hükmün yer almadığı, kanunlarda açıkça böyle bir yasaklama hükmü
bulunmadığına göre kanunda olmayan bir hükme dayanılarak kira bedelinin tespiti
davalarında ıslah yolunun kapalı olduğundan bahsedilemeyeceği
gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.” [7]
Türkiye’nin içinde bulunduğu enflasyonist ortamda gelecek yıl
için kira bedelini net rakam olarak belirtmek, emlak sektöründe faaliyet
gösteren insanların bile kolaylıkla yapabileceği bir işlem değildir.
Yargıtay’ın buradaki yaklaşımının hakkaniyete uygun olmadığını belirtmek
gerekir.
6. Sonuç
Kira Bedelinin Tespiti Davasında ıslah yasağına ilişkin
olarak; İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.03.2016 tarihli ve
2015/918 E., 2016/242 K. sayılı direnme kararında da belirtildiği üzere kira
bedelinin tespiti davasında mevzuatta ıslaha ilişkin veya belirsiz alacak
davası açılmasına ilişkin açıkça bir engel olmadığını, bu sebeple kira
bedelinin tespiti davasında ıslah müessesesine veya belirsiz davası açılmasına
ilişkin kanuni bir engel bulunmadığı söylenebilir. Ancak Yargıtay kira
bedelinin tespit davasında davacının fazlaya ilişkin haklarını saklı
tutamayacağını ve saklı tutulan bu hakla ilgili
olarak ıslah talebinde bulunulamayacağı görüşündedir. İşbu sebeple
kira bedelinin tespit davası belirsiz alacak davası olarak açılamaz ve ıslah
yasağı bulunmaktadır. Türkiye’nin bulunduğu enflasyonist ortamda kira bedelinin
tespit davası için gelecek döneme ait talep edilen miktarın net bir şekilde
belirlenebilmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu söylemek mümkündür.
Stj. Av. Umut Alperen Öztürk
Kaynakça:
1-
Atalı Murat / Ermenek İbrahim / Erdoğan Ersin, Medeni
Usul Hukuku, 4. Bası, Ankara 2021 s.335
2-
Atalı Murat / Ermenek İbrahim / Erdoğan Ersin, Medeni Usul Hukuku, 4. Bası,
Ankara 2021 s.418
3-
Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu’nun, E. 2017/2792 K. 2021/267 sayılı 16.3.2021 tarihli ilamı
4-
Kanık Hikmet, Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 899
5-
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, E. 2017/2792 K. 2021/267 sayılı 16.3.2021
tarihli ilamı
6-
Yeniocak Umut, Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Kira Uyarlama
Davaları, Ankara 2022, s. 105
7- İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk
Mahkemesinin 29.03.2016 tarihli ve 2015/918 E., 2016/242 K. sayılı direnme
kararı
