1. 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile
Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hakkında Bilgi
11.06.2022 tarihli Resmî
Gazete’de yayımlanan “7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda
Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) aşağıdaki
geçici madde eklenmiştir:
“GEÇİCİ
MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ
1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde
uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira
bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira
yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim
oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu
kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu
oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden
geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim
tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Görüleceği üzere söz
konusu düzenleme kapsamında 01.07.2023 tarihine kadar yenilenen konut kira
sözleşmelerinde kira bedelinde en yüksek %25 oranında artış yapılabilecektir. Belirlenen
orandan daha yüksek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz
olacaktır.
Bu düzenlemenin Türk
Borçlar Kanunu’nun 344/2. maddesi gereğince hakimler tarafından verilecek
kararılar bakımdan bağlayıcı olduğu açıkça belirtilmiştir. Bilindiği üzere Türk
Borçlar Kanunu’nun 344/2. maddesi gereğince, taraflarca kira bedeli konusunda
bir anlaşma söz konusu değil ise, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketim
fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek
koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete
göre belirlenmektedir. Ancak, 7409 sayılı Kanun ile getirilen konut kira
artışındaki %25 sınırı, bu kanun uygulanmasını da engellemektedir. Sonuç olarak
7409 sayılı Kanun ile getirilen sınırlama TBK’nın 344/2. maddesi uyarınca hâkim
tarafından verilecek olan kararlar bakımından da uygulanacaktır.
Söz konusu geçici
maddede yapılan düzenlemenin Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi uyarınca hâkim
tarafından verilecek kararlar hakkında uygulanması gerektiğinden
bahsedilmemiştir. Bu sebeple de öngörülmemiştir. Bilindiği üzere Türk Borçlar
Kanunu’nun 344/3. maddesi taraflarca kira bedeli konusunda bir anlaşma yapılıp
yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra
yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni
kira yılında uygulanacak olan kira bedelinin, hâkim tarafından belirlenmesine
ilişkin davalar bakımından bu artış sınırı ile bağlı kalınmayacağı açıktır.
Söz konusu düzenleme
dikkate alındığında konut sahiplerinin enflasyondan daha düşük kira almalarına
sebep olmaktadır. Bu da mülkiyet hakkı sahiplerinin zarara uğramasına neden
olmaktadır. Devletin bu şekilde tedbir alması mümkün müdür ve bu durum Anayasal
bir hak olan mülkiyet hakkına aykırıdır mıdır? Bu sorunu cevabını verebilmemiz
için öncelikle Mülkiyet hakkına değinmek faydalı olacaktır.
2. Mülkiyet
Hakkı ve Sınırlandırılması
1982 Anayasası’nın
mülkiyet hakkını düzenleyen 35. maddesi şu hükmü ihtiva etmektedir:
“Herkes,
mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla,
kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı
olamaz.”
Görüleceği üzere
maddede mülkiyet hakkı ve sınırlandırılması düzelmemiştir. Mülkiyet hakkının
niteliği konusunda temel olarak üç yaklaşım söz konusudur: Özel mülkiyeti
benimseyen ve mülkiyet hakkına müdahaleyi reddeden klasik yaklaşım, özel
mülkiyeti dar yorumlayan Marksist yaklaşım ve her ikisinin bir karması
niteliğinde olan sosyal devlet yaklaşım.
Klasik yaklaşımın hak
ve özgürlük anlayışı, bireye ve bireyin iradesine dayanmaktadır. Bu yaklaşım,
insanların doğuştan itibaren haklara sahip olduklarını ve devletin bu haklara
dokunamayacağını savunmaktadır. Bu görüşe göre birey devlet ortaya çıkmadan
önce de bazı haklara sahiptir, dolayısıyla bireylerin sahip olduğu hakların
kaynağı devlet değildir. [1] Klasik yaklaşımın, devletin mülkiyet hakkına
kesinlikle müdahale etmemesini gerektiğini savunmaktadır. [2]
Özel mülkiyeti insanın
insanı sömürmesinin en önemli sebebi olarak gören Marksist yaklaşım ise özel
mülkiyeti dar yorumlamış, mülkiyetin toplumlaştırılmasını savunmuştur. [3] Bu
görüşe göre mülkiyetin toplum yerine bireyde olması, birçok sosyal
adaletsizliği doğurmaktadır. Bundan dolayı özellikle üretim araçlarının
mülkiyetinin bireysel mülkiyette değil toplum mülkiyetinde olması
gerekmektedir. Bu görüşe göre mülkiyetin toplum yerine bireyde olması, birçok
sosyal adaletsizliği neden olmaktadır. Bundan dolayı özellikle üretim
araçlarının mülkiyetinin bireysel mülkiyette değil toplum mülkiyetinde olması
gerektiği savunulmaktadır.
Anayasa’nın benimsediği
sosyal devlet anlayışında ise, başlangıçta kişinin eşya üzerinde mutlak bir
egemenliği olan ve kutsal olarak kabul edilen mülkiyet hakkı, bu niteliğini
yitirmiş, mutlak ve sübjektif olarak düşünülen bu hak, mutlak olmayan bir
duruma dönüşmüş ve sosyal işlevleriyle sınırlanmıştır. Bu anlamda mülkiyet
hakkı, bireyin dilediği biçimde kullanabileceği bir hak ve sınırsız bir
özgürlük olma niteliğini mümkün değildir. Birçok hak gibi bu hakkın da kamu
yararı amacıyla sınırlanabileceği ilkesi benimsenmiştir. Modern (karma)
mülkiyet anlayışı olarak da nitelendirilen sosyal mülkiyet anlayışında mülkiyet
hakkının iki temel yönü bulunmaktadır. Bunlardan birincisi mülkiyetin kişiye
sağladığı haklar, diğer ise kişiye yüklediği ödevlerdir. Sosyal (karma=modern)
mülkiyet anlayışında da özel mülkiyet kural, ödev ve sınırlandırma ise
istisnadır. Hakkın ödev yönü; bir yandan devlete mülkiyet hakkını kamu yararı
amacıyla sınırlandırma hakkı sağlar, diğer yandan ise malike hakkını toplum
yararına uygun olarak ve başkasına zarar vermeksizin kullanma yükümlülüğü
yükler. [4]
3. Anayasa
Mahkemesi Kararları
6570 sayılı Kanun’a
eklenen geçici 7. madde ile kira sözleşmelerinde kararlaştırılan kira
paralarının 2000 yılında yıllık yüzde 25, 2001 yılında ise yıllık yüzde 10
oranında artırılabileceği öngörülmüştü. Bu madde düzenlemesiyle ilgili Anayasa
Mahkemesi iki farklı karar vermiştir.
Anayasa Mahkemesi
16.11.2000 tarihli ve E: 2000/26, K: 2000/48 sayılı kararı ile geçici 7. madde
metninde yer alan “…2000 yılında yıllık yüzde 25…” ibaresinin Anayasaya
aykırı olmadığına karar vermiştir. Anayasa Mahkemesi bu kararında devletin;
sosyal huzurun sağlanması, toplumsal barış ve kamu düzeninin sağlanması,
toplumsal barış ve kamu düzeninin korunması amacıyla kiracı/kiralayan
ilişkilerini düzenlemesinin, böylece insanımızı hak ettiği yaşam düzeyine
kavuşturmasının, gelir dağılımını düzeltmesinin ve yoksullukla mücadele
etmesinin Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen sosyal hukuk devleti olmanın
gereği olduğunun açıkça belirmiştir.
Anayasa Mahkemesi 2000
yılındaki bu kararından sonra 19.07.2001 tarihli ve E: 2001/303, K: 2001/333
sayılı kararı ile geçici 7. maddede yer alan “…2001 yılında ise yıllık yüzde
10…” düzenlemesini ise Anayasaya aykırı bularak iptal etmiştir. Anayasa
Mahkemesi bu kararının gerekçesinde; bu sınırlamaların Anayasa’nın sözüne ve
ruhuna uygun olması gerektiği, ayrıca genel ve özel sınırlamaların demokratik
toplum düzeninin gereklerine aykırı olamayacağı ve hakkın özüne dokunamayacağı
ve 2001 yılı için kabul edilen yüzde 10 oranındaki artışın, aynı yıl yaşanan
ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kaldığını;
böylece, kira artışına getirilen sınırlamanın, amacını aşarak kiracı ile
kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine
demokratik bir toplumda makul, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek
biçimde bozulması sonucunu doğurduğunu belirtmiştir. Sonuç olarak bu karardan
çıkan sonuca göre Anayasa Mahkemesi o tarihteki fiyat artışları karşısında kira
artışlarının yüzde 10 ile sınırlandırılmasının mülkiyet hakkının özüne dokunan
ölçüsüz bir düzenleme olduğuna ve Anayasa’nın 2., 5., 13. ve 35. maddelerine
aykırı bulunduğuna karar vermiştir.
4. 7409
sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair
Kanun Mülkiyet Hakkına Aykırı Olup Olmayacağı Sorunu
Anayasa’da düzenlenen
mülkiyet hakkının kapsamı ve nasıl sınırlandırılacağı düzenlenmiştir. Bu düzenlemelerden
yola çıkarak kanunla konut kira artışlarına %25 oranında sınır getirilmesi
mümkündür ve bu mülkiyet hakkına aykırılık teşkil etmemektedir. Ancak getirilen
%25’lik oran sınırının ölçülü olup olmadığı hususunun ayrıca değerlendirilmesi
gerekmektedir. 2001 yılına enflasyon oranı ile %10’luk sınır arasında oldukça
büyük fark bulunmaktadır. Bu sebeple de bu sınırlama kanuna aykırı bulunmuştur.
Günümüz koşullarında
dikkat alındığında mülkiyet hakkı sahibi olan ev sahipleri mevcut durumu
kullanarak kötü niyetli davranmaktadırlar. Enflasyon oranından da yüksek
miktarda kira artış taleplerini ileri sürmektedirler. Gerek bu kötü niyetli
davranışları önlemek gerekse de mağdur olan kiracıları korumak adına devletin
bu yönde bir tedbir alması mümkündür. Ayrıca enflasyon oranı (temmuz itibariyle
39, 33) göz önüne alındığında %25 oranında bir sınır getirilmesi ölçülülük
ilkesine de aykırılık teşkil etmemektedir. Ayrıca konut kirasının yatırım ya da
kâr amacıyla tasarrufunun da hukuka uygun olmadığını düşünmekteyiz. Bu sebeple
de söz konusu düzenlemenin mülkiyet hakkına aykırı olmadığını düşünmekteyiz.
Av. Gülden Mehmed Altın
Kaynakça:
1.
Etgü, M. A. (2009), “Kamu Hukukunda Mülkiyet Hakkı ve Avrupa İnsan Hakları
Mahkemesinin Mülkiyet Hakkına Bakışı”, Atatürk Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü,
Kamu Hukuku Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, s. 53
2.
Eren, F. (1977), “Anayasa ve Yeni Gelişmeler Karşısında Medenî Kanunun Mülkiyet
Kavramına Verilecek Anlam”, Medeni Kanun’un 50. Yılı, AÜHF Yayınları No.408
Ankara 1977 s. 175.
3.
Eren, F. (1977), a. g. e., s. 178.
4.
Suat Şimşek, “Mülkiyet Hakkının Kapsamı, Sınırlandırma Nedenleri ve Şartları
Açısından 1982 Anayasası ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi: Karşılaştırmalı
Bir Analiz -I”, TBB Dergisi 2010 (91), s. 187.
5.
7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına
Dair Kanun
6.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
7.
1982 Sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası
