Özgün Law Firm

I. İPOTEK KAVRAMI

İpotek, var olan veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin ya da muhtemel olan herhangi bir alacak için taşınmazın tapu kütüğüne işlenmesi yolu ile alacaklıyı güvence altına alan bir hukuki işlemdir. Başka bir tanımı ise, bir alacağın güvence altına alınması amacı ile taşınmazın bedelinden alacağın tahsiline olanak sağlayan hakka ipotek denir.

İpoteğin sona ermesi farklı nedenler ile mümkün olabilir. İpoteğin sona erme halleri; ipotek tescilinin terkini, taşınmazın yok olması ve kamulaştırmadır. Ancak uygulamada bu nedenlerden farklı sebeplerle ile de ipoteğin sonlandırıldığı görülmektedir. Bunlardan farklı olarak, İcra İflas Kanunu’nun 153. Maddesine göre borçlu ya da malik ipoteğe konu olan borcu icra dairesine ifa etmek sureti ile ipoteğin kaldırılmasını sağlayabilir.

II. İCRA VE İFLAS KANUNU 153. MADDESİ UYGULAMASI

İİK m. 153’e göre ipoteğin terkini sebeplerini; alacaklının gaip ve yerleşim yerinin meçhul olması (alacaklıya ulaşılamaması) ve alacaklının borcu almaktan ve ipoteği çözmekten kaçınması (alacaklının temerrüdü) olmak üzere iki başlık altında değerlendirmek mümkündür. Makalemizde alacaklının gaip ve yerleşim yerinin meçhul olması halinde tebligatın nasıl yapılacağı ve ipoteğin tapu sicilinden nasıl terkin edileceği ele alınmıştır.

İcra ve İflas Kanunu’nun 153. maddesine göre, ipotekle teminat altına alınan alacaklarda, alacaklının gaip olması veya yerleşim yerinin meçhul olması veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina etmesi hallerinde, borçlu İİK’da öngörülen belirli şekli şartları yerine getirmek suretiyle ipoteğin tapu sicilinden terkin edilmesini talep edebilir. İİK 153’ün madde metni şu şekildedir:

“İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelipte kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamiyle yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir.

Vadesi gelmeyen borcun ipotek senedi mucibince işlemiş ve işleyecek bütün faizleri ile birlikte tediyesini deruhde eden borçlu hakkında da yukarıki hüküm cereyan eder.”

Tapu kayıtlarının ancak mahkeme kararı ile değiştirebilmesi esasına nazaran ipotekli gayrimenkullerde alacaklının ortada bulunmaması veya borçlunun teklifi ile alacağını alarak ipoteği çözmekten imtina etmesi halinde borçlunun müracaatı üzerine icra dairesi alacaklıya şahsen veya ikametgâhı meçhul ise ilânen tebligat yaparak daireye gelip alacağını almaya davet olunur. Bunun üzerine alacaklı tebliğden itibaren 15 gün içinde gelmez veya gelip de imtinaı hakkında makbul bir sebep beyan etmezse borçlu tarafından borcun icra veznesine yatırılmasına ve ipotek kaydının terkinine tetkik merciince karar verilir ve bu karar tapu dairesine bildirilir.

1. Alacaklının Gaip ve Yerleşim Yerinin Meçhul Olması

İİK madde 153’e göre ipoteğin terkin ettirilebilmesi için öngörülen sebeplerden biri alacaklının gaip ve yerleşim yerinin meçhul olmasıdır. Alacaklının gaip ve yerleşim yerinin meçhul olması şartı, maddi hukukta içerdiği anlamdan farklıdır. Buna göre gaiplik ve yerleşim yerinin meçhul olması şartının mevcut olması için TMK’da düzenlenen dar ve teknik anlamda gaipliğin veya yerleşim yerinin bulunmaması şartının gerçekleşmesi aranmamalıdır. Gaiplik TMK’da şu şekilde ifade edilmiştir: “Ölüm tehlikesi içinde kaybolan veya kendisinden uzun zamandan beri haber alınamayan bir kimsenin ölümü hakkında kuvvetli olasılık varsa, hakları bu ölüme bağlı olanların başvurusu üzerine mahkeme bu kişinin gaipliğine karar verebilir. ...” (TMK m. 32, I). İİK m. 153’de gerçek anlamda gaiplikten söz edilmekte olsaydı, mirasçılarına tebligat yapılması gerekirdi. Oysaki İİK madde 153 alacaklıya tebligat yapılmasından bahsetmektedir. En önemlisi ise ipoteğin terkinine karar verecek olan icra mahkemesinin inceleme yetkisi sınırlı olup, alacaklının gaipliği hakkında inceleme yapması ve gaiplik kararı vermesi mümkün değildir.

Alacaklının yerleşim yerinin meçhul olması şartı bakımından da “yerleşim yeri” kavramı TMK’da düzenlenen dar ve teknik anlamından farklıdır. Gerçek ve tüzel kişilerin yerleşim yerlerinin bilinmesi birçok durumda önemli olmasının yanı sıra tebligat yapılabilmesi bakımından ayrıca önemlidir. İcra ve İflas Kanunu m. 153 bakımından yerleşim yerinin meçhul olması demek kişinin adresinin meçhul olması anlamına gelmektedir. Zira yerleşim yerinin meçhul olup olmaması alacaklıya hangi şekilde tebligat yapılacağının belirlenmesi açısından önem arz etmektedir.

Eğer alacaklının adresi meçhul ise Tebligat Kanunu’nun 28 ila 31’inci ve Tebligat Kanunu Hakkında Yönetmelik’in (TKHY) 48 ila 52’nci maddelerine göre ilanen tebligat yapılmalıdır. Alacaklının adresinin meçhul olup olmadığı ise Tebligat Kanunu ve TKHY hükümlerine göre belirlenir.

Tebligat Kanunu’nun 8 ila 27’nci maddelerine göre “kendisine tebligat yapılamayan ve ikametgâhı, meskeni veya işyeri bulunmayan kişilerin adresi meçhul sayılır (Teb. K m. 28, II).” Tebligat Kanunu Hakkında Yönetmelik’e göre ise, “Bu Yönetmelik hükümleri uyarınca kendisine tebligat yapılamayan, tebliğ memuru tarafından adresi tespit edilemeyen, adres kayıt sisteminde de yerleşim yeri adresi bulunmayan kişinin adresinin tespiti için tebligatı çıkaran merci tarafından adres araştırması yapılır. Tebligatı çıkaran merci, muhatabın adresini öncelikle resmî veya özel kurum ve dairelerden, bunlardan sonuç alınamadığı takdirde kolluk vasıtasıyla araştırabilir ve tespit ettirebilir. Yapılan araştırmalara rağmen muhatabın adresinin tespit edilememesi halinde adres meçhul sayılır.” (TKHY m. 48, I-II). Adresi meçhul sayılan kişilere ilanen tebligat yapılır (Teb. K m. 28, I; TKHY m. 48, III).

Yargıtay bir kararında gaiplik ile ilgili tartışmaya girmeden alacaklıya adresinde ulaşılamamasını yeterli görmüş ve bozma kararı vermemiştir;

“İİK’nun 153. maddesi gereğince ipotek veren borçlu, icra dairesine müracaat ederek “alacaklının gaip olduğundan” bahisle borcunu ödemek istediğini ve ipoteğin kaldırılmasını istemiştir. Bu talep üzerine alacaklıların gösterilen adreste bulunmaması sebebi ile tebligat, ilanen yapılmış ise de, icraya gelip yatırılan esas parayı almadıkları ve herhangi bir beyanda bulunmadıkları anlaşılmıştır.” (Y. 12. HD, 10.5.1979, 4022/4253), [1]

Başka bir Yargıtay kararında da alacaklının adresini terk edip yeni adresini beyan etmemiş olmasından dolayı bilinmemesi durumunda da İİK’nın 153. Maddesinin uygulanmasını hukuka uygun kabul etmiştir. (Y. 12. HD, 17.2.1977, 1551/1647), [2]

Önemle belirtilmelidir ki adresin meçhul olması daha ziyade gerçek kişiler bakımından söz konusu olabilir. Bu nedenle ilanen tebligat hükümleri tüzel kişilerden ziyade gerçek kişiler bakımından uygulanır.

İlgili düzenlemeler ışığında icra dairesi, alacaklıya ihbarı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ eder. Tebliğin şekli bakımından; alacaklının adresi meçhul ise ilanen tebligat yapılması yeterlidir. İlanen tebligatta 15 günlük süre son ilanın yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Adresi meçhul olmamakla birlikte, alacaklı borcu almaktan ve ipoteği çözmekten kaçınmaktaysa, kural olarak borçlu tarafından beyan edilen adreste (alacaklının bilinen en son adresinde) Tebligat Kanunu’nun genel hükümlerine göre tebligat yapması gerekir. Kanuna göre kendisine usulüne uygun ihbar tebliğ edilen alacaklı bildirilen süre içinde icra dairesine gelmez veya gelmesine rağmen kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin alacağı almaktan ve ipotek kaydını terkin ettirmekten kaçınırsa, yatırılan paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verilir.

2. Alacaklının Borcu Alma ve İpoteği Çözmeden Kaçınma Durumu

İİK’nın 153. Maddesinde belirtilen ipoteğin terkini sebeplerinden bir diğeri de alacaklının borcu almaması ve ipoteği çözmemesi durumudur. İİK’nın 153. Maddesine uyarınca ipoteğin terkini usulüne başvurulması, ayni hak değişikliğine sebebiyet vermesi ve sicilden ipoteğin terkin edilmesini sağlaması nedeniyle, TMK m. 883’e göre alacak sona erince ipotekli taşınmazın malikinin alacaklıdan ipoteğin terkinini talep etmesine de benzemektedir. Ancak iki hüküm arasında nitelik, inceleme usulü ve sonuç bakımından ciddi farklılıklar bulunmaktadır.

III. İİK M.153 UYARINCA İPOTEĞİN TERKİNİ ŞARTLARI VE USULÜ

Kanun koyucu İİK m.153’e göre ipoteğin terkinini talep edebilmek için kanunda öngörülen şartların yerine getirilmiş olması ve kanunda belirlenen usule uygun bir şekilde başvuru yapılmış olmasını aramaktadır. Kanunda belirtilen bu şartlara kısaca değinmek gerekirse;

1. İpotek Alacaklısı Tarafından Daha Önce İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip Yapılmamış Olması

İpoteğin terkininin İİK m.153’e göre yapılabilmesi için ipotek alacaklısının daha önce borçluya ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapmamış olmalıdır. İpotek alacaklısı tarafından borçluya karşı böyle bir takibe başvurmuş olması durumunda borçlunun İİK m.153 uyarınca ipoteğin terkinini talep etme hususunda hukuki yararı bulunmayacaktır. [3]

Borçlunun ipoteği kaldırabilmesinin tek yolu ipotek alacaklısı tarafından başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte talep edilen alacağın tamamının ödenmesi gerekmektedir. Borçlunun alacağın tamamını ödemesinden sonra icra müdürlüğünce ilgili tapu müdürlüğüne yazı yazılarak ipoteğin terkini sağlanabilecektir. İcra müdürlüğü tarafından ipoteğin terkini ile ilgili müzekkereyi alan tapu memurlarının yazının gereğini yerine getirip ipoteğin terkinini yapmaları gerekmektedir. Yazının gereğinin tapu memurlarınca uygulanmaması durumunda ise şikâyet üzerine ilgili memurlar hakkında İİK m.357 uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığınca soruşturma başlatılabilir. [4]

2. İpotek Borçlusunun İpoteğin Terkini Nedenlerinden Biriyle İcra Dairesine Başvurmuş Olması

Borçlu tarafından İİK m.153 uyarınca yapılan başvuru icra takibi niteliğinde bir işlem değildir. Çünkü bu başvuruda ipotek alacaklısına bir ödeme emri veya icra emri gönderilememektedir. İpotek borçlusu ipotek konusu alacağı doğuran hukuki ilişkinin taraflarından biri olabileceği gibi, taşınmazı üzerinde ipotek kurulmasına muvafakat eden ve daha sonradan ipotekli taşınmazın mülkiyetini elde eden 3. Kişi de olabilecektir. [5]

Yetkili icra dairesinin tespitinde ise kanaatimizce ipoteğin terkini işlemi taşınmazlar bakımından ayni hak değişikliğine yol açtığından ipotekli taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine başvurulması gerekmektedir. [6]

3. İpotek Borçlusunun İpotekle Teminat Altına Alınan Borcu İcra Dairesine Yatırması

İcra dairesince ipotek alacaklısına ipoteğin terkini ile ilgili muhtıra gönderilebilmesi için borçlu tarafından ipotekle teminat altına alınmış olan borcun tümünün icra dairesinin banka hesabına yatırmış olması gerekmektedir.

4. İcra Dairesince Alacaklıya İhbarda Bulunması ve Alacaklıya Parayı Alması İçin Süre Verilmesi

İpotek borçlusu tarafından ipotekle teminat altına alınmış olan borcun tamamının icra dairesine yatırılmasından sonra ipotek borçlusunun talebi ile icra dairesince ipotek alacaklısına ihbarname gönderilmektedir. İpotek alacaklısının vefat etmiş olması durumunda ihbarname alacaklının mirasçılarına gönderilmelidir.

İhbarnamenin tebliği için yapılacak tebligatın usulü Tebligat Kanunu’na göre belirlenecektir. İpotek alacaklısının adresinin meçhul olması durumunda ilanen tebligat yapılması yeterli olacaktır. İpotek alacaklısının adresinin meçhul olmamasına rağmen alacaklının borcu almaması veya ipoteği çözmemesi durumunda borçlu tarafından beyan edilen adreste Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca tebligat yapılmalıdır.

5. İpotek Alacaklısının Yasal Sürede İcra Dairesine Gitmemesi veya Gitmesine Rağmen Makul Bir Mazeret Olmaksızın Alacağı Tahsil ve İpoteği Terkinden Kaçınması

İpotek alacaklısının yasal sürede icra dairesine gitmemesi veya gitmesine rağmen makul bir mazeret olmaksızın alacağı tahsil ve ipoteği terkinden kaçınması durumunda, borçlu tarafından yatırılan paranın alacaklı adına hıfzına ve ipoteğin terkinine karar verilir.

Alacaklı tarafından muhtıradan sonra üç şekilde hareket edilebilecektir; icra dairesine gelerek alacağı tahsil etmek ancak ipoteğin terkini için tapu müdürlüğüne başvurmaması, icra dairesine gelmemesi veya gelmesine rağmen hiçbir sebep belirtmeden alacağı tahsil etmemesi. Üç ihtimalde de ipoteğin terkini için ipotek borçlusunun icra mahkemesine başvurması gerekmektedir.

6. İpotek Borçlusunca İcra Mahkemesinden İpoteğin Terkininin Talep Edilmesi

İİK’nın 153. Maddesine göre ipoteğin tapu sicilinden terkin edilebilmesi için ipotekle teminat altına alınmış borcun icra dairesine depo edilmesinden sonra borçlu tarafından icra mahkemesine başvuru yapılarak icra mahkemesinden ipoteğin terkini kararı alınması gerekmektedir.

İcra mahkemesinin ipoteğin terkini ile ilgili karar verebilmesi için ilk olarak İİK m.153 uyarınca ipoteğin terkini şartlarının sağlanıp sağlanmadığı irdelenmelidir. İcra mahkemesi şartların oluşup oluşmadığını re’sen incelemelidir. İcra mahkemesince yapılacak inceleme sonucunda İİK m.153 uyarınca ipoteğin terkini sebeplerinin oluştuğu ve kanunen öngörülen şekli şartların gerçekleştiği tespit edilirse, borçlu tarafından icra dairesine depo edilen paranın ipotek alacaklısı adına saklanmasına ve ipoteğin tapu sicilinden terkinine, şartların oluşmadığını tespit ederse de terkin talebinin reddine karar verir.

IV. UYGULAMADA HARÇ İLE İLGİLİ KARŞILAŞILAN SORUNLAR

İİK m.153 uyarınca ipoteğin terkinini sağlamak için icra dairesine başvuran borçludan sadece başvurma harcı alınması gerekmektedir. Bu harç takip sonunda ipotek alacaklısına yükletilmektedir. Uygulamada ise yerine getirme harcı ve tahsil harcı da talep edildiği görülmektedir. Ancak ipotek borçlusu tarafından icra dairesine yapılan başvuru tahsilat sağlamaya yönelik bir başvuru olmadığı için yerine getirme harcı ve tahsil harcının alınması hukuka aykırılık teşkil etmektedir.

492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarifenin B/I- 3. Fıkrasında belirlenen durumlarda ve takip durumu göz önünde bulundurularak belirli oranlarda tahsil harcı alınmaktadır. İİK m.153 uyarınca ise ipoteğin fekki talebinin alacaklı tarafından değil de ipotek borçlusu tarafından yapılması sebebiyle anılan madde kapsamında tahsil harcı alınması mümkün değildir.

“492 Sayılı Kanuna göre; harç, yapılan bir hizmet karşılığı olarak devletin aldığı paradır. Harç tahsil edilebilmesi için açık bir yasal düzenleme bulunması zorunludur. 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarifenin B/I- 3. fıkrasında belirtilen hallerde ve takip safhalarına göre tahsil harcı alınır. Ancak bu tahsil harcının doğabilmesi için takibin o safhasının yerine getirilmesi gerekir. İİK'nun 153. maddesi uyarınca ipoteğin fekki talebinde alacaklı tarafından yapılmış bir takip bulunmadığından anılan maddeye dayalı olarak tahsil harcı alınması mümkün değildir. Öte yandan İİK'nun 153. maddesinde de ipotek bedelinin depo edilip alacaklıya ödeme yapılması halinde harç alınacağına ilişkin bir düzenleme bulunmadığından maktu başvurma harcı dışında başka harç alınamaz. Bu durumda icra müdürlüğünün tahsil harcı kesilmesine ilişkin işlemi yasaya aykırı olduğundan mahkemece şikâyetin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.” [7]

V. SONUÇ

İİK 153. Maddesi uyarınca ipoteğin terkininin sağlanabilmesi için, ipotek alacaklısının adresinin tespit edilememesi veya ipotek alacaklısının geçerli bir neden olmaksızın ipotekle teminat altına alınmış olan alacağını almaktan ve ipoteği çözmekten imtina etmesi halinde, ipotek borçlusunun belirli şartları yerine getirmesi ve borcu icra dairesine depo ederek taşınmazda bulunan ipoteği terkin edebilecektir. İpoteğin terkini İcra Mahkemesi’nce değerlendirilmekte olup icra mahkemesi çekişmesiz yargı işi kapsamında dosyada yargılama yapılmaktadır. Yargıtay içtihatları uyarınca da İİK m.153 kapsamında ipoteğin terkini talebini inceleyen icra mahkemesinin uygulama alanı oldukça sınırlıdır. İcra mahkemesince ipoteğin terkini talepli yapılan yargılamada alacağın esasına ilişkin itirazlar incelenememektedir. Alacağın esasına ilişkin itirazın incelenebileceği merci icra mahkemeleri değil genel mahkemelerdir. İpoteğin terkinine ilişkin başvurulacak yetkili icra dairesi/mahkemesi kanunda açıkça belirtilmemesine rağmen kanımızca ipoteğin terkini işlemi, taşınmazın aynına ilişkin bir işlem olduğundan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesi/mahkemesi kesin yetkili sayılmalıdır.

Av. Cahit Yavuz

Stj. Av. Hivda Keskin

Kaynakça:

1. Yargıtay 12. HD, 10.5.1979, 4022/4253

2. Yargıtay 12. HD, 17.2.1977, 1551/1647

3. Oskay, M./Koçak, C./Deynekli, A./Doğan, A., İİK Şerhi, Madde 100-176/b, 3. Cilt, Ankara 2007, s. 3743; Budak, İpoteğin Terkini, s. 51, dn. 25; Kuru, B., İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, 2. Bası, Ankara 2013, s. 1032

4. Uyar, Rehnin Paraya Çevrilmesi, s. 484.

5. Budak İpoteğin Terkini, s. 50, dn. 24; Uyar, T./Uyar A./Uyar, C., İcra ve İflas Kanunu Şerhi El Kitabı, C. II, Ankara 2012, s. 2085-2086; Uyar, Rehnin Paraya Çevrilmesi, s. 475.

6. Y. 12. HD, 10.5.1979, 2014/22986 E., 2014/29810 K.

7. Budak, İpoteğin Terkini, s. 46.