“Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40. maddesinin birinci bendinde tanımlanarak;
“Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.”
şeklinde hüküm altına alınmıştır.
Günümüzde inşaat firmaları tarafından yaşanan finansal sıkıntılar göz önünde bulundurulduğunda satıcı firmalar tarafından teminat sağlama ve buna istinaden bina tamamlama sigortası yaptırma zorunluluğu tüketicilerin yaşamakta olduğu mağduriyetlerin önüne geçmek amacıyla getirilmiş önemli düzenlemelerden biridir.
Zira, gelinen aşamada inşaat firmalarının finansal sorunlardan dolayı iflas etmesi, projeyi tamamlayamadan bırakması gibi durumlar yaşanmakta olup; tapu devri gerçekleştirilmeden taşınmazın değerini ödeyen tüketiciler büyük ölçüde mağduriyet yaşamaktalar.
Nitekim, satıcı firmalar tarafından maket satışlar üzerinden yapılan reklamlar, taşınmaz satımına ilişkin büyük kampanyalar neticesinde yüzlerce tüketici ile sözleşme akdedilmekte ve tüketicilerden yüksek tutarda meblağları toplamaktalar.
“Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri”nde satıcının hakları ve borçları arasında teminat borcu da yer almakta olup; 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un “Teminat” başlıklı 42. maddesinde bu husus aynen;
“Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.”
şeklinde hüküm altına alınmıştır.
İlgili mevzuat gereğince, ön ödemeli konut satışlarındaki tüketicinin riskini azaltma yoluna gidilerek satıcı tarafından teminat verilmesi koşulu getirilmiştir.
Görüldüğü üzere, günümüzde sıkça karşılaşılan satıcı firmaların proje satışları ve inşaatı devam ederken iflas etmesi, finansal sıkıntıya istinaden projeyi yarım bırakması gibi sorunlardan dolayı kanun koyucu tarafından tüketicinin risklerini azaltmak amacıyla teminat verilmesi zorunlu kılınmıştır.
Teminatın Belirlenme Kriteri
İlgili maddede belirtildiği üzere, satıcı firma tarafından verilmesi zorunlu olan söz konusu teminatın belirlenmesine ilişkin olarak;
i. Projedeki konut adedi
ii. Projenin toplam bedeli
olmak üzere iki farklı yöntem belirlenmiştir.
Ayrıca, konuya ilişkin olarak “Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkındaki Yönetmeliğin” 13. maddesi uyarınca Bina Tamamlatma Sigortasının kapsamı, koşulları ve uygulama esaslar Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca belirlenmektedir.
Bina Tamamlama Sigortasının Konusu
Bu kapsamda, Hazine ve Maliye Bakanlığı(eski unvan Hazine Müsteşarlığı) tarafından düzenlenen 16.03.2015 tarihli “Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları” uyarınca bina tamamlama sigortasının konusu da belirlenmiştir.
Bu itibarla, tüketicilerin Bina Tamamlama Sigortası’na başvurma şartları;
i. Satıcının iflas etmesi
ii. Satıcının gerçek kişi olması durumunda mirasçıların mirası reddetmesi şartıyla ölümü,
iii. Satıcının sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutu tamamlayamaması
olarak belirlenmiştir.
Tazminat Tutarı ve Tazminatın İfa Şekli
Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartlar’ın 6. maddesi 2. fıkrasına göre de ; sigortacının sigorta çerçevesinde üstlendiği yükümlülüğün, riziko gerçekleştiğinde tüketici tarafından yapılan ödemelerin ana parası teminat senedinde yer alan azami tutarı aşmamak üzere yasal faizi ile birlikte tüketiciye geri ödemek olduğu düzenlenmiştir.
Eş anlatımla bina tamamlama sigortasında riskin gerçekleşmesi halinde sigortacı birincil olarak tüketiciye o zamana kadar ödediği bedel yükümlülüğü altındadır yoksa sigortacı yarım kalan konutları tamamlayıp tüketiciye eksiksiz teslim etme yükümlülüğü altında değildir.
Diğer Teminat Türleri
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 42. maddesinde bina tamamlama sigortası dışında Bakanlık tarafından ihtiyaç halinde satıcıların başka teminat vermesi gerektiğine yönelik karar alabileceği hususunu da düzenlemiştir.
Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkındaki Yönetmeliğin “Teminat” başlıklı 12. maddesinin 1. bendinde;
“Satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtilen diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur:
a) Banka teminat mektubu,
b) Hakediş sistemi,
c) Bağlı kredi ile teminat.
şeklinde düzenlenmiştir.
Görüldüğü üzere, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkındaki Yönetmelikte sayılan teminatlar dışında tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda, işbu yöntemin Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından uygun görülmesi halinde teminat olarak kabul edileceği de düzenlenmiştir
Bina tamamlama sigortasının, banka teminat mektubu, hakediş sistemi ve Bakanlığın kabul ettiği diğer alternatif sigorta ürünlerinden farkı; öncelikli amacının tüketicinin mağduriyet yaşamasının önüne geçmek olmasıdır.
Netice itibariyle, tüketicilerin uzun yıllar ödeme yapıp hiçbir edim elde edememesine karşılık olarak satıcı firmaların projeyi yarım bırakması, iflas etmesi gibi durumlarda bina tamamlama sigortası ile tüketicilerin mağduriyetinin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Av. İpek Öztaş
Kaynakça:
1. ÖZMEN/HAMAMCIOĞLU; Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, bkz s. 63.
2. Sigorta Sözleşmesinde tazminat yerine binanın tamamlanmasının güvence altına alınmasının daha yerinde olacağı yönünde ÇABRİ: Tüketici Hukuku Uygulamaları, 2014-2015, bkz. s. 220
3. Tüketici Hukuku Davaları Teori-Uygulama, Seçkin Yayınları syf 423
4. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu
5. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkındaki Yönetmeliği
6. Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartlar
