1. Genel Olarak
06.02.2023
tarihinde gerçekleşen ve Türkiye'yi yasa boğan ve 10 ili etkileyen 7,7 ve 7,6
büyüklüğündeki depremlerin ardından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği
Bakanlığınca hasar tespit çalışmalarına başlamıştır. İlk belirlemelere göre,
depremlerden en çok hasar alan ilçeler, Gaziantep'in Nurdağı, Adıyaman'ın
Merkez, Kahramanmaraş'ın Dulkadiroğlu ve Hatay'ın Antakya ilçeleri olmuştur.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından afet sonrası
binalarda oluşan durum, "hasarsız", "az hasarlı",
"orta hasarlı", "ağır hasarlı", "acil yıkılacak"
ve "yıkık" binalar şeklinde sıralanmıştır.
Kira
sözleşmesinin konusunu oluşturan ve depremden etkilenen taşınmazlarla ilgili
kira ilişkisinin ne olacağı hususu önem taşımaktadır. Kira sözleşmesi, kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını
veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının
da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme
olarak tanımlanmaktadır.
Deprem
nedeniyle hasar gören binalar bakımından kira sözleşmesinin ne olacağı ya da
hasar görmeyip de depremi korkusu nedeniyle kiracının erken tahliye etme hakkı
olup olmadığı hususu gündeme gelmektedir. Bu çalışmamda bu sorulara cevap vermeye
çalıştım.
2. Deprem Nedeniyle Ağır Hasar
Nedeniyle Kullanılamaz Hale Gelen Taşınmazın Tahliyesi
Bilindiği
üzere deprem nedeniyle yıkılan veya ağır hasarlı olduğu için yıkılacak olan
taşınmazlardaki kira sözleşmesi kendiliğinden sona erdiğinin kabulü gerekir.
Kira sözleşmesinin konusunu oluşturan kiralanan yer artık ortada olmadığı için
ya da kullanılmaz olduğu için kiralanan tarafından kira sözleşmesinde
belirlenen yükümlülükler yerine getirilemeyeceğinden sözleşme konusuz kalmakta
ve kendiliğinde son bulmaktadır. Bilindiği
üzere kiraya verenin asıl borcu, kira konusu taşınmazı kiracının kullanımına hazır
hale getirmektir. Söz konusu taşınmazın kullanılamaz hale gelmesiyle kiraya veren
bu asıl borcunu yerine getirememektedir.
Kiracı
kira bedelini kullandığı taşınmaza karşılık ödemektedir. Deprem nedeniyle
kullanılamaz hale gelen taşınmaz için kiracının artık bir ödeme yapması
gerekmemektedir. Kiraya veren kira sözleşmesi gereğince yükümlülüğünü yerine
getirmediği için kiracının da kira ödeme sorumluluğu ortadan kalmış olmaktadır.
Dolayısı ile kira sözleşmesi artık konusuz kaldığı için kiracının tahliye
davası açması da gerekmemektedir. Kiraya konu taşınmazın kullanılamaz hale
geldiği günden itibaren kira ödeme borcu olmadığı gibi tahliye davası açmasına
gerek yoktur. Kiraya veren de kiracı aleyhine erken tahliyeden kaynaklı bir
zarar tazminatı talebinde bulunamaz.
Ayrıca
kiralanan taşınmazın depreme dayanıklı olmaması, ilgili mevzuata aykırı
yapılması hallerinde, bu durumu bilerek kiraya veren ev sahibi kiracının
uğradığı zararı tazmin etmek zorundadır.
Yine
depremden sonra can güvenliği gibi nedenlerle taşınmaza giriş yasaklanmışsa
kiracı tahliyeye zorlanamaz. Bu durumda kiraya verenin de kiracının mallarını
koruma yükümlülüğü söz konusu olmaz. Taşınmaza giriş yasaklanmamakla birlikte
kiracının veya yakınlarının tedavi sürecinin devam etmesi, yaşanılan üzüntü
gibi nedenlerle deprem bölgesindeki eşyanın alınamaması halinde kiracıdan
kaynaklı bir durum söz konusu olmadığı için yine kiracı tahliyeye zorlanamaz.
3. Kiraya Konuş Taşınmazın Deprem
Deniyle Asar Görmemiş Olması Ancak Deprem Olma İhtimali Göz Önüne Alınarak
Kiracının Taşınmazı Erken Tahliye Talebi
Kiraya
konu taşınmaz deprem nedeniyle hiç hasar görmez ise kira ilişkisi son
bulmayacak ve devam edecektir. Ancak deprem esnasında ve sonrasında ağır korku
ve travma yaşayan kiracı, farklı bir ile ya da güvenli bir eve taşınmak için
kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.
Bu fesih Kanunda TBK mad. 331’de "Olağanüstü fesih", “1.
Önemli Sebepler” olarak düzenlenmiştir. Bu
düzenleme şu şekildedir;
“III. Olağanüstü fesih
1. Önemli sebepler3
MADDE 331- Taraflardan her biri, kira
ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin
varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman
feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde
tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Kanundaki
önemli sebeplerin açıkça belirtilmemiştir. Ancak burada anlaşılması gereken
öngörülmesi mümkün olmayan durumlardır. Önceden öngörülemeyen bazı sebeplerin
ortaya çıkmasıyla kira sözleşmesinin temelinin çökmüş ya da artık devamının
taraflardan beklenemeyecek ölçüde değişikliğe uğramış olması gerekmektedir.
Bu
durumlar geçmiş Yargıtay kararları ışığında savaş hali, ekonomik kriz, deprem
gibi öngörülmesi mümkün olmayan örnekler verilebilir. Bu tip durumlar ve daha
fazlası somut olaylara göre çeşitlilik gösterilebilecektir.
Bölge
Adliye Mahkemesi Kararı - Gaziantep BAM, 4. HD., E. 2019/1326 K. 2020/27 T.
9.1.2020:
“…Davacı vekili 27/12/2018 havale
tarihli dava dilekçesinde özetle; davacı müvekkilinin Kilis İli, Merkez İlçesi,
A1 Bulvarı'nda bulunan dükkanını 15/02/2012 tarihinde davalı K3'na aylık 1.150
TL bedel karşılığında 5 yıllığına kiraya verdiğini, kira sözleşmesinin
süresinin 15/02/2017 tarihinde dolmuş olmasına rağmen tarafların açık bir
anlaşması olmaksızın kira ilişkisinin sürdürülmeye devam ettiğini, böylelikle
belirli süreli olan kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiğini, TBK 347.
maddesine göre kiracının belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az 15
gün önce bildirimde bulunmaması durumunda sözleşmenin 1 yıl daha uzayacağının
belirtildiğini, davalı kiracının 2017 yılı Mart-Nisan-Mayıs aylarının kira
bedelini ödemediğini, bu nedenle toplamda 14 tane icra takibi başlatıldığını,
bunlara rağmen davalının kira borcunu ödemediğini, bu durumun davacı açısından
çekilmez bir hal aldığını, bu nedenlerle TBK 331. maddesi gereği taraflar
arasında imzalanan 15/02/2012 tarihli kira sözleşmesinin feshine ve davalının
taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiş, duruşma
sırasında da beyanlarını tekrar etmiştir.
Davalı tarafa usulüne uygun olarak dava
dilekçesi ve tensip zaptının tebliğ edildiği, davalının duruşmalara katıldığı,
kira sözleşmesini kabul ettiği, söz konusu taşınmazı şirket adına kiraladığını,
taşınmazın şirket tarafından kullanıldığını, şirket adına da konkordato ilan
ettiğini, her ne kadar kira sözleşmesini kendi adına imzalamış olsa da
kiralananın şirket adına iş yeri olarak kullanıldığını, ödemeleri de yine
şirket adına yaptığını, belirli bir süre içerisinde taşınmazı tahliye
edeceğini, şu anda durumlarının kritik olduğunu, taşınmazı tahliye etmesi
durumunda şirket borçlu ve alacaklarının muhatap bulamayacaklarını, bu
nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesince yapılan
yargılama sonunda; davanın reddine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı
davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olup dilekçesinde,
müvekkili tarafından yapılan ihtarlar sonucunda davalı tarafça ödeme
yapıldığını, daha sonra davalının kira bedelini ödememesi nedeniyle 12 defa
icra takibi gerçekleştiğini, bu durumun çekilmez bir hal aldığını, müvekkilinin
kira sözleşmesinin feshi ve davalı kiracının tahliyesini talep etmesinin haklı
nedenlere dayandığını, müvekkilinin kira bedelini icra takibi ile almak zorunda
bırakılmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, davalının kira bedelini halen
ödemediğini, icra takibinin ihtar olarak kabul edilmesini ileri sürerek ilk
derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık,
davacının, olağanüstü fesih talebi ile kira sözleşmesinin feshi ve tahliye
talebinden kaynaklanmaktadır.
TBK. 331. maddesinde düzenlenen önemli
sebeplerle kira sözleşmesinin fesih hal olağanüstü fesih olarak düzenlenmiştir.
Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira
sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmez hali durumu ortaya
çıkmış ise, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli
sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanmayacağı haldir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27/10/2015 tarih, 2015/7331 Esas, 2015/9163 Karar
sayılı ilamında bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması
halini göstermiş, böyle bir durumda kiracı memur için kira sözleşmesinin
devamını çekilmez bir hal olarak saymıştır.
Taraflar arasında kira sözleşmesinin
süresi sona ermiş olmakla birlikte yenilenmek suretiyle belirsiz süreli kira
sözleşmesi niteliğine dönüştüğü ve bu hususun uyuşmazlık konusu olmadığı
anlaşılmıştır.
Davacı taraf dava dilekçesinde
sözleşmenin kendisi için çekilmez hale gelmesi olarak kira parasının düzenli
ödenmemesi sebebine dayanmış olmakla kiracının kira bedelini ödemede temerrüde
düşmesi hali TBK. 315. maddesinde düzenlenmiş, ayrıca TBK. 352/2 maddesinde
kira bedelinin ödenmemesi halinde iki haklı ihtar nedeniyle akdin fesh
edilebileceği belirtilmiştir.
HMK. 355. maddesi gereğince istinaf
sebepleri ile sınırlı olarak yapılan inceleme neticesinde, ilk derece
mahkemesince davacının dayandığı sebep nedeniyle davanın reddi yönünde verilen
kararda bir aykırılık bulunmadığından davacı vekilinin istinaf talebinin
esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde
hüküm kurulmuştur…”
Bölge
Adliye Mahkemesi Kararı - İstanbul BAM, 36. HD., E. 2017/3322 K. 2019/1116 T.
12.6.2019:
“…Davacının tahliye için dayandığı,
gereksinim ve yeniden inşaat nedeniyle tahliye talebi ancak konut ve çatılı iş
yerleri için ileri sürülecek sebeplerden olup, arsa niteliğindeki taşınmazı
için tahliye nedeni olarak ileri sürülemeyecektir. Hal böyle iken somut olayda
mahkemece neticeyi talebi de aşar şekilde, davacı tarafın dayanmadığı TBK nun
331. maddesi uyarınca önemli sebep kapsamında, sözleşmenin devamının taraflar
için çekilmez hal alması nedeniyle tahliyeye karar verilmiştir.
Önemli nedenlerle, sözleşmenin
kurulması anında tarafların sözleşmeye temel olarak kabul ettikleri, kişisel ve
maddi şartlarla ilgili nedenlerdir. Bunlar sözleşmenin devamı esnasında ortaya
çıkabileceği gibi daha başlangıçtan da kendisini gösterebilir. Öte yandan
önemli nedenler, bunları ileri süren bakımından sözleşmeye devamının çekilmez
hale geldiği iyi niyet kurallarına göre kabul edilebilecek kurallar olmalıdır.
Hakim önemli nedenin varlığını kendiliğinden gözününe alamayacağından, o
nedenle önemli nedenin varlığını ve ne olduğunu sözleşmeyi feshetmek isteyenin
ileri sürmesi gerekir.
Davacı taraf dava dilekçesinde tahliye
talebini, ihtiyaç ve yeniden inşaat nedeniye tahliye sebebine dayandırmış,
ancak mahkemece neticeyi talebi de aşar şekilde TBK nun 331. Maddesi uyarınca
tahliye kararı vermesi usul ve yasaya aykırı olup hatalı olmuştur.
Bu itibarla, davalı vekilinin istinaf
başvurusunun yerinde olduğu anlaşılmış, davanın reddi gerekirken, kabulüne
ilişkin ilk derece mahkemesinin kararının düzeltilmesi için yeniden yargılama
yapılmasına gerek olmadığı dikkate alınarak, davalı vekilinin istinaf
başvurusunun kabulü ile, HMK. 353/1-b-2. maddesi gereğince ilk derece mahkemesi
kararının kaldırılarak, davanın reddine karar vermek suretiyle yeniden esas
hakkında karar vermek gerekmiştir…”
Bölge
Adliye Mahkemesi Kararı - İzmir BAM, 6. HD., E. 2017/788 K. 2017/699 T.
20.4.2017:
“…Kira hukuku bakımından yapılan
incelemede; Taraflar arasındaki sözleşmenin 5.maddesinde toplam kira bedeli
üzerinden senet alınacağı, ödenen kiraların mahsup edilerek kalan kısım için
takip yapılacağı, 8.maddesinde ise erken fesih halinde bir yıllık kira
tutarının ödeneceği, 12.maddesinde sözleşmenin eğitim öğretim süresi
gözetilerek 10 ay süreli olarak düzenlendiği yazılıdır. Davacı, takibe konu
senedin bu anlaşmaya göre alındığını ve üç aylık yurt bedelini ödendiğini
bildirerek 340 TL'lik üç makbuz sunmuştur. Takibe konu senet ise sözleşmenin
5.maddesine uygun olarak 10 aylık yurt bedeline isabet eden 3.400 TL
bedellidir. Davacının davalının işlettiği yurtta kaldığı hususları sözleşme ve
makbuzlarla ispat edildiğine ve davalı tarafça da başka bir hukuki ilişki
nedeniyle senedin alındığı savunması yapılmamış olmasına göre, takibe konu
senedin sözleşmenin 5.maddesine göre 10 aylık yurt bedeli için alınan senet olduğunun
kabulü gerekir. Davacı, bu senet bedelinin üç ayını ödemiş bakiye içinde
kızının güvenliği nedeniyle yurdu terketmek zorunda kaldığını bildirerek borçlu
olmadığını bildirmiştir. Dosyaya sunulan takipsizlik evrakına göre,davalının
yurtta kalan öğrencilere cinsel tacizde bulunduğu iddiası ile hakkında
şikayette bulunulduğu, davalı hakkında takipsizlik kararı verildiği
anlaşılmaktadır. TBK'nun 331.maddesine göre; Önemli sebeplerin varlığı halinde
taraflardan her biri kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi nedeniyle fesih
hakkı vardır. Davacının kiralananın sözleşmeden beklenen amaca uygun olmaması
nedeniyle güvenliği için ayrıldığını iddia ettiğine başka bir deyişle akte
aykırı davranıldığı için sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğine göre akte
aykırılığın ispatına ilişkin delillerinin toplanarak sonucuna göre karar
verilmesi gerekir. Akte aykırılığın oluşmadığının kabulü halinde ise TBK'nun
325.maddesine göre kiracının sorumlu olacağı sürenin belirlenerek sonucuna göre
karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm tesisi usul
ve yasaya aykırıdır…”
Yargıtay
Kararı - 6. HD., E. 2015/7564 K. 2015/11172 T. 17.12.2015:
“…Uyuşmazlık, asıl davada kiralananın
zorunlu tahliyesi nedeniyle yapmış olduğu harcamaların tahsili, birleşen davada
ise hor kullanım nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece her iki
talebinde reddine karar verilmiş hüküm davalı ve davacı tarafından temyiz
edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesi ile
davalıya ait taşınmazda kiracılık ilişkisi devam ederken dava konusu
kiralananın da içinde bulunduğu iş merkezinin malikler kurulunun yaptığı,
davalının da katıldığı toplantıda imzası bulunan karara göre, binanın riskli
yapı olduğu bu nedenle kiralananın boşaltılması gerektiğine karar verildiği, bu
karar üzerine kiralananın tahliye edildiğini bu tahliye nedeniyle uğramış
olduğu zararın tazminini istemiştir. Davalı savunmasında kiralananın
tahliyesinde kendisine izafe edilebilecek bir kusurun bulunmadığını binanın bir
ayıbının bulunmadığını, öncesinde ayıbın giderilmesi için kendilerine bir ihtar
gönderilmediğini, kiralananı kendi istekleri ile tahliye ettiklerini belirterek
davanın reddine, kiralananda meydana gelen hor kullanım nedeniyle yapılan
tespit sonucu alınan bilirkişi raporuna göre hor kullanım tazminatının tahsilini
istemiştir. Mahkemece her iki davanın reddine karar verilmiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan
01/01/2004 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda
taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık
kiralananın haklı nedenle feshedilip edilmediği noktasında toplanmaktadır. Dava
konusu kiralananın içinde bulunduğu binanın kat maliklerinin talebi üzerine
BİMTAŞ şirketine yaptırılan deprem analizi sonucu binanın deprem riski taşıması
nedeniyle sözleşme kiracı tarafından fesh edilmiş ve kiralanan tahliye
edilmiştir. Kat maliklerinin talebi üzerine yaptırılan inceleme sonucu verilen
raporun sonuç ve öneriler kısmında yapılan çalışmalar ve analizler sonucunda
D.B.Y.B.H.Y. 2007 Yönetmeliğine göre ./..binanın dayanım
ve performans sınır değerlerini
sağlamadığı, özellikle ana taşıyıcı kolonların 1. bodrum kattan itibaren hemen
bütün katlarda göçme bölgesinde kalması sebebiyle binanın can güvenliği
açısından yüksek risk teşkil ettiği bu nedenlerle binanın güçlendirilmesinin
ekonomik olup olmayacağının tespit edilmesi gerektiği, eğer ekonomik değilse
yıkılıp yeniden yapılması tavsiye edilmiştir. Nitekim kat malikleri kurulunun
08/06/2012 tarihli toplantısında yetkin bir inşaat şirketinden yeniden rapor
alınmasına, yıkım veya güçlendirme seçeneğinin değerlendirilmesine karar
verilmiştir.
Kural olarak kiralayan, taşınmazı
sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince
bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Satım akdi kira ilişkisini kendiliğinden
ortadan kaldıran bir sebep olmadığından, kiralananı satın alan yeni malik de
kiralananı kullanıma uygun halde bulundurma borcu altındadır. Kiralayanın bu
sorumluluğu ayıba karşı tekeffül borcunu da içine alır. Diğer bir anlatımla
kiralayan sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve
eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Sonradan ortaya
çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı
bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve
tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür. Uyuşmazlığın çözümlenmesi
taraflar arasındaki sözleşmenin haklı nedenle feshedilip edilmediğine bağlıdır.
Kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğu tespit
edildiği takdirde haklı nedenle fesihten söz edilebilecektir. Aksi takdirde
ayıbın derecesine göre kiracının ve kiralayanın haklarının değerlendirilmesi
gerekir. Dosya kapsamından kiralananın içinde bulunduğu binanın deprem riskinin
hangi boyutta olduğu, yıkılması gerekip gerekmediği veya depreme karşı
güçlendirme yapılması ile yetinilmesi konularında İTÜ 'den konusunda uzman bir
bilirkişi heyetinden rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken
yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir…”
TBK 331. maddedeki düzenlemeye göre kiracı kira ilişkisine devam etmesi kendisi için çekilmez bir hal alıyorsa sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Ancak kiracı fesih için 3 aylık bildirim süresine uymak zorundadır. Kiracı 3 ay önceden bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir ve deprem bölgesindeki hasar görmeyen taşınmazdan taşınabilir. Buradaki 3 aylık süre önceden bilirim kapsadığı için kiracı bildirimden itibaren 3 aylık kira bedelini de ödemek zorundadır. Bildirimin ispatı açısından yazılı olarak yazılması önemlidir. Bildirim süresine uyulmadan tahliye edilen taşınmazla ilgili kiraya veren kiracı aleyhine erken tahliyeden kaynaklı zarar tazminatı davası açabilir. Bu açılan davada da kiracı aleyhine maksimum 3 aylık kira bedeli ödenmesine hükmedilir.
Av.
Gülden MEHMED
Kaynakça:
1.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
2.
Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - Gaziantep BAM, 4. HD., E. 2019/1326 K. 2020/27
T. 9.1.2020
3.
Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - İstanbul BAM, 36. HD., E. 2017/3322 K.
2019/1116 T. 12.6.2019
4.
Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - İzmir BAM, 6. HD., E. 2017/788 K. 2017/699 T.
20.4.2017
5.
Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2015/7564 K. 2015/11172 T. 17.12.2015
