I. Giriş
Gayrimenkul
hukukunda en güncel ve dinamik sözleşmelerinden biri, arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmeleri karma yapısı ve uygulamasında sıkça ortaya çıkabilen
sorunlar neticesinde yargıya intikal eden uyuşmazlıklara neden olmaktadır.
Bu
uyuşmazlıklardan biri de geçersiz veya feshedilmiş bir arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesine dayanılarak yükleniciye devredilen arsa paylarının,
yüklenici tarafından üçüncü kişilere devredilmesi halinde, bu üçüncü kişilerin
edinimlerinin geçerli olup olmadığıdır. Kısaca sözleşme geçersizse, yükleniciye
güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişilerin tapu siciline güven ilkesi
kapsamında haklarının korunup korunmayacağı önem taşır.
İşbu
temel soruya ilişkin içtihatlar arasında beliren görüş ayrılığı, Yargıtay İçtihatları
Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 18.07.2025 tarihli 32959 sayılı Resmi
Gazete’de yayımlanan 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E. ve 2025/2 K. sayılı
kararıyla giderilmiştir.
II. Karara
Konu Uyuşmazlığın Temeli
Arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa
üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi
tarafından ayın olarak ödenmektedir. Böylece malik arsasını değerlendirerek
ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte;
yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen paylarını üçüncü kişilere
satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kår elde etmektedir
[1].
Arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmemiş
olmakla birlikte, öğretide ve uygulamada iki tipli-karma özel nitelikte bir
sözleşme olarak kabul edilmektedir. Türk Hukuk Lûgatı’nda arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile
eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını
da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır [2]. Bu
sözleşme uyarınca arsa sahibi, arsa payının bir kısmını yükleniciye devretmeyi;
yüklenici ise karşılığında arsa üzerine belirli bağımsız bölümler inşa ederek
bunları arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Sözleşmenin temel karakteri
hem taşınmaz satımı hem eser sözleşmesi hükümlerini içermesidir.
Bu
sözleşmelerin geçersiz olduğu veya sonradan feshedildiği halde; arsa sahibinden
arsa payını devralan yüklenici, henüz herhangi bir yapı inşa etmeden veya
inşaatın bir kısmını tamamladıktan sonra, bu arsa paylarını ya da bağımsız
bölümleri üçüncü kişilere satması durumu gündeme gelebilir. Üçüncü kişiler
tapuda işlem yaparak mülkiyet kazanır. Daha sonra, arsa sahibi sözleşmenin
geçersizliğini veya feshedildiğini ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası
açar.
Bu
noktada Yargıtay’ın farklı daireleri arasında görüş ayrılığı doğmuştur. Bir
kısım daireler, üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadığını irdelemeksizin,
sözleşme geçersizse veya feshedilmişse yapılan devirlerin hükümsüz olduğuna ve
tapuların iptaline karar verilmesi gerektiğini savunmuştur. Diğer bir görüş
ise, üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadıklarının araştırılması gerektiğini
ve iyi niyetli üçüncü kişilerin tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1023)
uyarınca korunmaları gerektiğini benimsemiştir.
Bu
tartışma yalnızca Yargıtay uygulamasında değil, doktrinde de farklı görüşlerle
değerlendirilmiştir. Doktrinde bir kısım yazarlar üçüncü kişinin yükleniciden
devraldığı arsa paylarına ilişkin olarak TMK. m. 1023’te düzenlenen tapu
siciline güven ilkesi kapsamında iyiniyet hükümlerinin devreye girmesi
gerektiğini savunurken [3] diğer yazarlar yüklenici tarafından üçüncü kişiye
yapılan devirin dönme sonucu yüklenicinin mülkiyetine sahip olmadığı arsa
paylarını devretmiş olması sebebiyle hukuki sebepten yoksun olacağını yolsuz
tescil hükümlerine tabi olacağını savunmaktadır.
Bu
noktada doğan içtihat ve doktrinde görüş ayrılığı, hem mülkiyet hakkının hem de
hukuki güvenlik ilkesinin nasıl dengeleneceği sorusunu gündeme taşımış;
istikrar ihtiyacı nedeniyle içtihadın birleştirilmesi gerekliliği gündeme
gelmiştir.
III.
Kararın Özeti
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi’nin 21/05/2024 tarihli ve 21317395-2024/384 sayılı yazısı ile:
“Türk
Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi gereğince, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle
dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu
kazanımının korunacağı, tapu siciline güvenin doğal sonucu olarak da bir ayni
hak satın alan kişinin iyiniyete dayalı olarak edindiği bu kazanımının
korunması gerektiği, TMK'nın 3. maddesi gereğince, kanunun iyiniyete hukuki bir
sonuç bağladığı durumlarda asıl olanın iyiniyetin varlığı olduğu, ancak durumun
gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimsenin de iyiniyet
iddiasında bulunamayacağı, iyiniyetin varlığının asıl olup bunun bulunmadığını
iddia eden tarafın bu iddiasını ispat etmesi gerektiği, arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi talep edildiğinde de sözleşmeye
konu taşınmazdan pay satın alan üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığını iddia
eden arsa sahibinin bu iddiasını usulüne uygun delillerle ispatlaması gerektiği,”
gerekçe
gösterilerek, dairede yapılan görüşmeler neticesinde çoğunluk tarafından,
arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti veya geriye
etkili olarak feshi üzerine üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu
kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescilinin talep edilmesi hâlinde,
üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenebileceği ve ancak somut olaya
göre iyiniyetli olmadıklarının arsa sahibince ispat edilmesi hâlinde
taşınmazların arsa sahibine dönebileceği düşüncesi ile Dairenin yerleşik
içtihadından dönülmesi gerektiğinin kabul edildiği, 2797 sayılı Yargıtay
Kanunu'nun 15/2-c maddesi gereğince, Yargıtay Dairelerinden birisinin yerleşik
içtihadından dönmek istemesi durumunda bu hususun içtihatların birleştirilmesi
yoluyla kesin olarak karara bağlanmasının Hukuk Genel Kurulunun görevleri
arasında sayıldığı belirtilerek içtihatların birleştirilmesi talebinde
bulunulmuştur.
Yargıtay
İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16 Mayıs 2025 tarihli kararında
aşağıdaki şekilde hüküm tesis etmiştir:
“Arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye
devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü
kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin
tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya
güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi,
dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine,
ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması
hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine,
16.05.2025
tarihinde yapılan birinci toplantıda oy birliği ile karar verilmiştir.”
Bu
hükümle birlikte, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu açıkça
iyi niyete dayalı tapu siciline güven ilkesine üstünlük tanımış ve bu konuda
birleşik bir uygulama hedeflemiştir.
IV. Kararın
Gerekçe Analizi
Taşınmaz
üzerinde aynî hak kazanılması, bu aynî hakkın taşınmaza ait sayfaya tescil
edilmesine bağlıdır. Tescil, aynî hakkın kazanılması için kurucu bir unsurdur.
Nitekim Türk Medeni Kanunu’nun 705/1. maddesi şu şekildedir:
“Taşınmaz
mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.”
Kanun’un
1022/1. maddesi ise:
“Aynî
haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”
hükmünü
ihtiva etmektedir. Bu hüküm kapsamında kurulması tescile bağlı ayni haklar,
tescil edilmedikçe varlık kazanmayacaktır (TMK m. 1021).
Yargıtay
İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun bu kararının temelini, Türk Medeni Kanunu’nun
1023. maddesi teşkil etmektedir.
Tapu
sicilindeki kayıtlara iyiniyetle dayanarak aynî hak edinen kimsenin bu edinimi
korunur. Taşınmaz üzerinde böyle bir hakkın mevcut olmadığı sonradan anlaşılsa
veya tapudaki tescilin doğru olmadığı sonradan ortaya çıksa dahi o hak yine de
geçerli bir şekilde edinilmiş olur. Bütün bunlar tapu sicilinin açıklık
işlevinin gereğidir. Tapu sicili, tapuya kayıtlı olan taşınmazlarda,
zilyetliğin taşınırlardaki işlevine benzer bir işlev ifa eder. Bunun içindir
ki, iyiniyetli kişiler tapu sicilindeki kayıtların doğruluğunu araştırmak
zorunda değildir. Açıklık işlevinin bir başka sonucu daha vardır, o da tapu
sicillerinin yıllarca sonra dahi taşınmazlar üzerindeki aynî hakları ispata
yarayan en güvenilir kanıt olmasıdır. Örneğin tapu sicilinde malik olarak
gözüken kimseden bu hakkın varlığını ispat etmesi istenemez. Tapu sicilindeki
tescil, hakkın halen dahi mevcut olduğuna karine oluşturur. İspat yükü bunun
aksini iddia edene düşer. Bu ise, ancak tapu sicilinin düzeltilmesi davasının
açılması yoluyla olur [4].
Güven
ilkesinin amacı, tapu kütüğüne iyiniyetle dayanarak aynî hak kazananları
korumak olup, güven ilkesinden ancak tapu siciline dayanarak ayni hak kazanan
iyiniyetli üçüncü kişiler yararlanır. Aynî hak kazanmamış olan üçüncü
kişilerin güven ilkesiyle korunmasından söz edilemez.
Karar
gerekçesinde özellikle şu nokta vurgulanmıştır; arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesi geçersiz olsa dahi, bu sözleşmeye dayanılarak yapılan devir
işlemleri üçüncü kişilerin iyi niyetiyle çakışıyorsa, bu kişilerin hakkı
korunmalıdır.
V. İyiniyetin
Tespiti ve İspat Yükü
Kararda
üzerinde özellikle durulan bir diğer nokta da “iyi niyet” kavramının nasıl
değerlendirileceği ve ispat yükünün kimde olduğudur.
Anılan
ilke Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesinde:
"Kanunun
iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin
varlığıdır.
Ancak,
durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet
iddiasında bulunamaz."
şeklinde
genel hüküm olarak düzenlenmiş; tapulu taşınmazların el değiştirmesi hâlinde
ise aynı Kanun'un 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Türk Medeni
Kanunu'nun 1023. maddesinde:
"Tapu
kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak
kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur."
hükmű
öngörülmüştür. Bu maddeye göre, tapu kaydında adı yazılı kişinin gerçek hak
sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen
gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün
olmayan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunur.
Tapu
kaydına dayanarak iktisap edilen haklara ilişkin koruma sadece üçüncü kişiler
içindir. Böylece, adına yolsuz tescil bulunan kimse ve külli halefleri için
tescilin olumlu hükmü cereyan etmez. Yani tescil, hükümsüz bir hak kazanmayı
geçerli hâle getirmez.
Aynı
zamanda ilgili koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir.
Üçüncü
kişi yolsuz kayda dayanarak aynî hak kazanırken, tescilin yolsuzluğunu
bilmemeli ve bilecek durumda olmamalıdır (TMK m. 3). İyiniyetin ispatı TMK m.
3'teki esaslara tabidir. Fakat:
"Kimse
tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez."
hükmünü
getiren TMK m. 1020'nin son cümlesi, bu konuda özel bir önem taşır. Aranan
iyiniyet tescil esnasında, daha doğru bir ifade ile tescil talebinin yevmiye
defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Tescil esnasında iyiniyetli kişi,
kazanıma dayanak olan kaydın yolsuz olduğunu sonradan öğrense, bu öğrenme
kazanmasını etkilemez. Üçüncü kişinin iyiniyetle hakkı kazanmasından sonra
ondan hak kazanacakların da iyiniyetli olup olmamaları artık önem taşımaz.
Öte
yandan TMK'nın "İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı" başlıklı
1024. maddesi:
“Bir
aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken
üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Bağlayıcı
olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil
yolsuzdur.
Böyle
bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu
iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir."
hükmünü
içermekte olup, bu madde ile de iyiniyetli olmayan kimsenin iktisabının
korunmayacağına vurgu yapılmıştır.
Ayrıyeten
belirtmek gerekir ki eğer taşınmaz özel mülkiyete elverişli değilse, bu
taşınmaz tapuya kaydedilmiş olsa bile bu kayda dayanarak mülkiyet kazanılamaz.
Türk
Medeni Kanunu’na göre iyi niyet karine olarak kabul edilir (TMK m. 3). Bu
nedenle, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu iddia eden arsa sahibinin, bu
iddiasını somut ve ikna edici delillerle ispatlaması gerekir.
Kötüniyetin
delillendirilebilmesi adına arsa sahibinin, üçüncü kişinin yüklenicinin maliki
olmadığına rağmen taşınmazı ondan satın aldığını, taşınmaz üzerindeki ihtilafı
bildiğini veya kolayca öğrenebilecek durumda olduğunu kanıtlaması gerekir.
VI. Sonuç
Bu
içtihadı birleştirme kararı, gayrimenkul hukuku ile ilgili pek çok uyuşmazlığın
temelinde yatan ana sorunu çözmeye yöneliktir. Karar her ne kadar yerinde ve
hakkaniyete uygun görünse de iyiniyetin ispatının güçlüğü ve bu konuda bir
kriter geliştirilememiş olması bakımından bazı yönlerden eleştiriye açıktır. İlgili
karar, tapu güvenliği ile sözleşme adaleti arasındaki dengeyi iyi niyet kavramı
üzerinden kurmaya çalışsa da bu kararın gayrimenkul hukuku ve arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi her somut olayın şahsına münhasır olduğu
alanlarda ne kadar uygulanabileceği ancak zaman içerisinde görülebilecektir.
Ayrıca
karar, yüklenicilerin kötü niyetli hareketlerini dolaylı biçimde koruyan, istenmeyen
bir sonuca da yol açabilecektir. Zira yüklenicinin, sözleşmenin geçersizliğini
bilse bile, üçüncü kişilere taşınmazı devrederek üçüncü kişinin korunacak olan
iyiniyetinin ardına saklanması ve bu yolla sorumluluktan kurtulmaya çalışması
söz konusu olabilecektir.
Her
yönüyle değerlendirildiğinde, kararın uygulamadaki sonuçlarının dikkatle
izlenmesi gerektiği açıkça söylenebilir.
Stj.
Av. Edanur Yılmaz
Kaynakça:
1.
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/07/20250718-6.pdf
2.
Türk Hukuk Lügatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669
3. M.
Kemal OĞUZMAN, Özer SELİÇİ, Saibe OKTAY ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, 17. b., İstanbul:
Filiz, 2014, s. 230 vd
4.
Jale Akipek, Turgut Akıntürk, Derya Ateş, Eşya Hukuku, Istanbul, 2018, s. 229
