Kanun Değişikliği
25.12.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 11. Yargı Paketi kapsamında; TMK m. 733 ve TMK m. 734’de değişikliğe gidilerek yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin yeni düzenlemeler yapılmıştır. TMK m. 734/2’de yapılan değişik ile; önalım hakkına konu payın değerinin, hakim tarafından rayiç değere göre tespit edileceği düzenlenmiş ve hak sahibine bedeli nemalandırmak üzere depo etme yükümlülüğü getirilmiştir. Değişiklik sonrası TMK m. 734/2 hükmü şu şekildedir;
“Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”
Ayrıca, TMK m. 734/2’de yapılan değişikliğin; değişiklik tarihi olan 25.12.2025 tarihinden önce açılan davalarda da uygulanacağı düzenlenmiştir.
Güncel Yargıtay Kararı
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 17.02.2026 tarihli ve 2025/2557 E., 2026/870 K. sayılı kararı ile; söz konusu kanun değişikliğinin, zaman yönünden uygulanmasına ilişkin içtihat geliştirmiştir. Kararın ilgili kısmı şu şekildedir:
“Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.”
Buna göre;
-
25.12.2025 tarihinden sonra açılan davalarda; önalım bedeli, taşınmazın
Mahkemece tespit edilecek olan “dava tarihindeki” değerine göre
belirlenecektir.
- 25.12.2025 tarihinden önce açılan ve halihazırda derdest olan davalarda ise; önalım bedeli, taşınmazın “25.12.2025 tarihindeki değerine” göre belirlenecektir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi; geliştirdiği içtihat çerçevesinde, karara konu somut olayda şu şekilde karar vermiştir:
“Anılan
değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım
hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın
değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya
düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu
payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde
yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle
25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek
ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması
halinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden
mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo
ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması
gerekmiştir.”
Neticeten; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin geliştirdiği güncel içtihatla, TMK m. 734/2’de yapılan değişikliğin derdest davalarda uygulanmasına ilişkin çerçeve belirlenmiştir. Değişiklik öncesinde açılan ve halihazırda derdest olan davalarda, aynı çerçevede bozma kararları verilmesi beklenilmektedir.
Kaynak:
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 17.02.2026 Tarihli ve 2025/2557 E., 2026/870
K. Sayılı Kararı
